オフィス探しの重要ポイント!坪単価の相場から穴場エリアまで!

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新しくオフィスを探す時、「坪単価」は移転先を決める重要なポイントになってきますよね。

ですが普段の生活上なかなか耳にしない言葉ですので、「そもそも坪単価って何?」といった疑問から、「坪単価を知ってどうすればいいの?」といった素朴な疑問等、プロの不動産業の人でない限り分からない事は多いでしょう。

「坪単価」とはシンプルに、「一坪=約3.3㎡(タタミ2枚分)」あたりの賃料の事を指します。例えば、坪単価1万円で20坪のビルを借りれば、毎月の賃料総額は20万円 になります。この基本を踏まえた上で、実際のオフィス移転にも活用できる「相場」のしくみや「探す時の坪単価の見方」などを教えていきます。

オフィスの移転は失敗できない物だからこそ、正しい「坪単価」の活用方法を見につけておくと、移転先を探す時の手間がグンと減りますよ。

1.坪単価の相場を理解しよう
 1-1.エリア毎の坪単価を把握しよう
 1-2.坪単価が「上がる」理由と「下がる」理由
2.物件を探す際における「坪単価」の重要度
3.東京主要5区内の『坪単価が安い!』おすすめ穴場エリア
4、まとめ

1.坪単価の相場を理解しよう

早速ですが、坪単価とは仲介業者に物件を探してもらうときに、要望として使う事が多いです。
「大体坪単価は○○円~○○円で探して下さい!」といった感じです。
要望が具体的であればあるほど、自分達の要望に合った物件を紹介してくれる可能性も高くなります。

その為、「坪単価」の相場や高い坪単価の理由などを事前に知り、自分達なりの目安を持つことが大切になってきます。

1-1.エリア毎の坪単価を把握しよう

坪単価は安い所で1万円~、高い所でも大体3万円前後まで(一部それ以上の坪単価の場所もあります)、エリアによって平均単価も異なってきますので、移転を検討しているエリアの坪単価相場は事前に確認しておくようにしましょう。

実際の相場とかけ離れた要望を持っていると、なかなか自分達に合った物件が出てこない、なんて事にも繋がります。
各エリアの坪単価の情報を開示しているサイトがいくつかありますので、まずはこちらから確認し、参考にしてみて下さい。
なぜエリア毎や物件毎によって坪単価が違うのか、その理由は1-2でご説明していきますので合わせてご覧下さい。

東京主要5区のオフィス相場一覧表(三幸エステート株式会社)

全国のオフィス坪単価の相場状況が分かるようになっています。
また、東京主要5区の中でもより細かいエリアの相場状況も、ビルの大きさごとに記載されていますのでとても分かりやすいです。

オフィスマーケットデータ(三鬼商事株式会社)

全国のオフィス坪単価のマーケット情報をまとめてあります。
新築の物件がどれだけ出たのか、今後の動向まで詳しく掲載されています。

賃貸オフィス 賃料相場情報(あしたのオフィス)

ビル毎の坪単価情報をリアルタイムで発信しているため、相場も鮮度の高い情報として捉えることが出来ます。
また、地図でエリアを確認しながら相場が見れるので、距離感なども確認しながら把握する事が出来ます。

「坪単価」というのは、一般的には業者同士がそのビルのグレードの指標として認識している言葉です。坪単価の相場というのは、エリアを調べる際の参考程度に捉えると良いでしょう。「坪単価が高い」=グレードが高く、ビル自体もキレイで、交通アクセスも良い。そんなビルが多くあるエリアは、当然相場が高くなります。

□■コラム■□
森ビル株式会社が、主に東京23区に本社が立地する企業で資本金上位の1万社を対象にしたアンケートでは、全体の4分の1にあたる企業が『月額賃料の坪単価が1.5~2万円』以下という事が分かったそうです。(森ビル株式会社 2019年東京23区オフィスニーズに関する調査より)
ただコロナ感染の影響により、オフィスの縮小移転・コストカットをする動きが見られていることから、月額賃料の坪単価には動きが出る可能性があります。

1-2.坪単価が「上がる」理由と「下がる」理由

坪単価が高い・低いエリアには理由があります。物件を探す際に条件交渉の参考にしたり、ある程度予算の幅をイメージする事が出来ます。

【坪単価が高いビルの共通点】
・再開発エリアに建てられている
→再開発エリアや人気エリアというのは、そもそもの土地代が高いです。例えば東京で言えば、再開発が続く渋谷駅周辺、また銀座・丸の内エリアは坪単価の高いエリアとなっています。

・築年数が浅い
→同じエリアでも、築年数が浅い物件ほど坪単価が高いです。特に今年・来年竣工の物件が多いと、エリア自体の相場も高くなってきます。

・駅からのアクセスが良い、最寄の駅が複数路線通っている

【坪単価が低いビルの共通点】
・坪数が比較的小さい(約10坪~30坪)
→100坪以上の大きな坪数で募集している物件は、比較的大手の不動産会社の物件が多く坪単価も高くなる傾向があります。反対に坪数が小さめの物件だと坪単価が安くなる傾向があります。

・エレベーターが無い
・駅からのアクセスが悪い
・築年数が古い
→特に1981年以前に建てられた物件で、耐震基準が旧耐震のままの物件であれば、更に坪単価が安くなる傾向があります。

2.物件を探す際における「坪単価」の重要度

ここではオフィスを探す際に「坪単価」の知識をどう活用すればよいのかをご紹介していきます。

まずオフィスを探すにあたって、大体のエリアの相場観を掴む事が大切になってきます。この段階では「坪単価」をあくまで目安として認識すると良いです。
しかし入居希望ビルの具体的な候補がある場合は、「坪単価」が賃料に直結しますので、シビアに検討する事になります。

そのためオフィスを探す際には「坪単価」を一番に見るのではなく、「フロアの広さ」「エリア」を決めてから、希望の坪単価を絞っていきましょう。
その後希望の物件候補がいくつか出てきたら、改めて賃料や坪単価、その他費用面について自分達に合った条件にまとまるかどうか、検討すると良いでしょう。

【物件を探す時に決める事】
STEP1「広さ」→STEP2「希望エリア」→STEP3「賃料や坪単価などの費用面」

▼STEP1「広さ」
まずは何名で利用するのか、その為にどの位の広さが必要なのか、という事は決めておきましょう。実際はもっと広さが必要な事もあったり、逆にもっと狭くても大丈夫な可能性はありますが、そこはプロの仲介会社の人がアドバイスしてくれます。その為とりあえず自分達の要望として、「何名」で「どの様に使いたい」のか、その為に「どれ位の広さ」が必要なのか、オフィスを探す上で一番大切な部分をまずは決めておきましょう。

▼STEP2「希望エリア」
ここでは複数のエリア候補を探しておくと良いです。選別の基準としては「従業員の通いやすい場所」であったり、「取引先の近く」・「お客様が来客しやすい場所」等、企業毎に重視する軸は違うと思います。ですが、なぜその「エリア」が良いのか、理由を明確にしておくことが大切です。

実際にオフィスを探す際、お客様の要望にあった物件を紹介するのが仲介業者のプロなので、「希望するエリアとその理由」は、事前に決めておいた方がより理想の物件に出会いやすくなりますよ。オフィスの仲介をしていると、「お客様は○○エリアを希望しているが、理由をしっかり聞いていくと△△エリアの方がオススメだな」という事が多々あるからです。

▼STEP3「賃料や坪単価などの費用面」
広さやエリア候補が決まったら、やっぱり最後は企業経営にも関わる「費用面」を見ていくと思います。その際、より具体的な物件を見つけるためにも「坪単価」を見て行く事になるでしょう。エリアが決まると大体の坪単価相場は決まってきます。
その中で、より「坪単価の安い」物件を希望であれば、前章で紹介した「坪単価の低いビルの共通点」を参考に、要望を下げていく事になります。

また、理想の物件には出会えたけれども、「単価(賃料)が少し高い・・・」という場合は、諦めず仲介業者の担当者に相談してみましょう。坪単価に限らず、初期費用やフリーレント等、費用面に関しては交渉できるポイントがいくつもあります。あとは希望の物件で納得できる費用条件にまとまるまで、妥協せず根気良く自分に合ったオフィスを探しましょう。

3.東京主要5区内の『坪単価が安い!』おすすめ穴場エリア

坪単価が安く、プロの仲介業者がおすすめする穴場エリアを紹介していきます。坪単価の数字だけでなく様々な視点からおすすめしていくので、オフィスを探される際に参考にしてみて下さい。

※各エリアの平均坪単価相場は、賃貸オフィス 賃料相場情報(あしたのオフィス)のデータを参照しております
※2020年5月時点での情報を表示しております

1.馬喰町エリア(中央区) 平均坪単価13,599円


http://toyokeizai.net/articles/-/100759?page=3

▼オススメポイント
東京主要5区の中でも特に坪単価が安いエリアです。安いながらも周辺の立地条件やアクセス面も比較的便利な立地なので、安さを重視したい方は是非一度チェックしてみてほしいエリアです。

▼アクセス面
馬喰町、馬喰横山、東日本橋駅が地下で繋がっている為複数路線が使えますし、5.6分歩くと別の駅、小伝馬町駅も使えて、JRを含む4路線利用可能が使用可能です。

▼立地条件
このエリアは昔から繊維関係の問屋街で落ち着いた雰囲気がありながらも、オフィスに必要な金融機関も徒歩圏内にある為、利便性が高いです。

2.茅場町・新川エリア(中央区) 平均坪単価12,946円


http://of-tokyo.jp/area/a2_3/

▼オススメポイント
東京駅やベットタウンからのアクセスがしやすく地方や支店への出張が多い方や、都外の従業員が多いような企業にはうってつけのエリア。オフィス街として栄えているため、カフェや食事の場所も多く毎日通うオフィス立地として見ると、坪単価も安めでかなりオススメです。

▼アクセス面
茅場町駅利用で東西線、日比谷線利用可能。
東西線利用で千葉方面、日比谷線利用で埼玉方面から1本でアクセスできる為、ベットタウンからの通勤がし易い駅です。
また、永大通りを走っている東京駅八重洲口行きのバスを利用すると約10分で東京駅へアクセス可能。
新幹線を多用する地方企業の東京支社等にオススメ

▼立地条件
周辺はオフィス街の為、飲食店・金融機関が豊富にあり、毎日使うオフィスエリアとしては充実した街並みです。※ちなみに花王の本社も茅場町にありますよね。

3.芝浦エリア(港区) 平均坪単価16,274円


http://www.kajima.co.jp/project/works/ex/200703shi.html

▼オススメポイント
費用は抑えたいけど、高級感のあるグレードの高いオフィスに移転したいと思う人ならここがオススメ。
アクセス面で難がある分グレードが高いビルが多いが、坪単価(賃料)やFR、その他の初期費用等も交渉がし易い為、トータルでの費用はある程度抑える事が可能です。

▼アクセス面
このエリアはゆりかもめでしかアクセスできない為、グレードは高いビルでも坪単価が比較的安い傾向があります。その為、アクセス面だけで見るとそこまで便利な場所にはありません

▼立地条件
港区海側の為、見晴らしの良い眺めが期待できるビルが多く、オフィス内であっても開放感の中仕事がしたい人にオススメです。

4.高田馬場・早稲田エリア(新宿区) 平均坪単価12,412円


http://www.beauty-nurse.org/areaincome-tokyo-ikebukuro.html

▼オススメポイント
大学が周辺にいくつかあるということで教育関係の企業、学生相手に仕事をする企業様は一度抑えておきたいオススメエリアになります。アクセス面・坪単価(賃料)・立地条件、全てのバランスの良いエリアです。

▼アクセス面
高田馬場駅利用により東西線、山の手線、西武新宿線の3路線が利用できます。
また、新宿まで5分でアクセスできる割に相場が安めなので、お得感の高いエリアになります。

▼立地条件
周辺は飲食店が豊富にあり、お昼・アフター6の食事場所には困りません。その他、3大メガバンクの支店、郵便局が高田馬場駅前にあり、オフィスを構える上での利便性も高いです。

4.まとめ

「坪単価」とは、一般的に業者同士がそのビルのグレードの指標として認識している言葉です。この「グレード」というのは、新築であったり駅から近いというアクセス面も含みますが、ほとんどが「人気のあるエリア」として付随している事が多いです。その為、エリア毎の「坪単価」の相場をざっくりとでも事前に知っておくと、より今後のオフィス探しに活かしていけるようになります。最終的には、希望の物件と納得のいく坪単価であるオフィスを見つけてもらいたい為、皆様のオフィス探しに役立てるような目線にて「坪単価」の活用方法もご紹介してきました。是非参考にしてみて下さい。

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