賃貸物件で保証会社を利用するメリット・デメリットをポイント解説

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賃貸物件を契約する時に、“保証会社の利用必須”という物件があるのをご存じですか?
中には、連帯保証人がいても、保証会社を使わなければいけない物件もあります。
ここでは「保証会社って何をする会社なのか」、さらに「利用する場合、どんなことを知っておくべきか」をポイント解説します。

【目次】
1.保証会社の役割
2.なぜ必要とされるのか?
3.借主のメリット、デメリットとは?
4.利用料金はいくら?
5.何を審査するの?
6.審査時に必要な書類
7.家賃を滞納してしまったら、どうすれば良い?
8.保証会社は自分で選べるの?
9.物件を借りたい時、保証会社と連帯保証人、両方が必要と言われたら?
10.まとめ

1.保証会社の役割

保証会社は、物件契約時に借主の連帯保証人を代行します。
借主が家賃滞納などを起こした場合、貸主に対して家賃を立て替えて支払います。

借主は連帯保証をしてもらう代わりに、保証料を支払う必要があります。
このほかに保証会社は、貸主が行う賃貸経営におけるサポート業務も請負っています。

2.なぜ必要とされるのか?

近年は核家族化や高齢化、外国籍の方の増加などが進み、連帯保証人が立てにくい時代になっています。
このような状況下において、借主は保証会社を利用することで信用を保証されるため、物件が借りやすくなります。

また貸主は、先行き不透明な景気が続いていることもあり、借主の滞納分を立て替え、安定的に収益を確保してくれる保証会社を必要としています。

さらに貸主は、滞納立替え以外にも保証会社を利用すると以下のような管理業務が軽減できるという利点があります。
・毎月の家賃回収業務
・立ち退き要求が必要になった場合の法的手続き
・借主の退去後、次の入居者に物件を貸し出せるまでの原状回復
・借主の残置物(退去後に残された私物)の撤去など

【連帯保証人との違い】
連帯保証人は「人」保証会社は「金銭」を保証するいう根本的な違いがあります。
”連帯保証人”は、借主“自身”を連帯保証しますので、家賃以外の生活的な部分も保証します。
例えば借りている物件内で迷惑行為が起こった場合、貸主は借主に注意しても改善しない時には、連帯保証人を通じて注意することができます。また2020年4月からの賃貸借契約は、連帯保証人が保証する債務に上限を設定することが義務付けられました。
これまで連帯保証人は、際限なく債務を保証するものとされてきました。
しかしこの法改正により、賃貸借契約の大半が2年であることから、最大2年分の家賃相当額が債務保証の上限になると想定されます。

3.借主のメリット、デメリットとは?

最大のメリットは、信用を保証されること。
デメリットは、サービス利用に際しお金が必要となることです。

【メリット】

<家賃支払いの信用力が上がる>
例えば以下のような借主は、保証会社を利用することで入居が可能となるケースがあり、物件の選択肢が広がります。
・設立間もない会社法人
・自営業・会社経営者
・親族などに連帯保証人を依頼できない方
・ご両親が高齢者の方
・外国籍の方など

<雇用形態における信用力が上がる>
アルバイトなど収入が不安定とされる職に就いている方でも、保証会社を利用することで入居審査に通りやすくなる場合があります。

<初期費用が少なくなる場合がある>
賃貸物件の中には、保証会社を利用することで敷金が”0”になるという物件もあります。
入居時の初期費用が安く抑えられることは魅力ですが、敷金を預けていないということは、原状回復費用など退去時に請求があることを忘れてはいけません。

 

【デメリット】
<「保証料」「更新料」が必要>
物件契約時に、保証会社へ「保証料」を支払います。
さらに保証会社との契約期間毎に「更新料」が必要となります。多くは1年毎の契約更新です。

<家賃滞納時の回収対応が厳しい>
保証会社は、家賃滞納の回収代行を事業の柱としているため、従来の貸主からの支払い督促(催促)に比べ厳しくなる傾向があります。
家賃の滞納を放置していると最終的には強制執行が行われ、借りている物件から退去させられてしまいます。

<過去の経歴により信用保証されない場合も>
過去に「自己破産/家賃滞納/事件を起こした」といったようなことがあると、保証会社の審査に通らず、物件の契約ができない場合があります。

4.利用料金はいくら?

「保証料」「更新料」については利用会社ごとに異なり、プラン内容によっても異なりますが、料金相場は次のとおりです。

【保証料】
物件契約時にかかる費用です。
・事業用物件の場合 家賃1カ月分
・居住用物件の場合 家賃0.5カ月分~1カ月分
家賃の多寡に関わらず、最低保証料が設定されている場合もあります。
また保証会社によっては、連帯保証人を立てることで、保証料が安くなることもあります。

 

【更新料】
物件更新時にかかる費用です。1年ごとに請求されることが多いです。
・事業用物件の場合 家賃0.1カ月分~
・居住用物件の場合 1万円程度
契約期間中に家賃滞納があると家賃1ヶ月分の更新料が必要となる場合や、更新に応じてもらえないこともあるので注意が必要です。

 

【関連記事・保証会社利用料の相場は?なぜ払う?疑問徹底解説します】
https://ashita-office.com/magazine/guarantee_charge-6022
保証会社ごとに、保証料の違いを説明しています。

5.何を審査するの?

保証会社との契約には、必ず審査が必要となります。

借主に支払い能力があるか、収入における家賃比率を照らし合わせます。
一般的な審査基準の場合、収入の1/3を家賃にあてるとしています。
希望する物件の家賃が収入に見合った金額ではない場合、支払いが滞る可能性があるとして審査に通らないこともあります。
このような場合、連帯保証人が必要とされたり、預金残高証明書や源泉徴収票の提出を求められることがあります。

また、所属会社へ電話での在籍確認を行うこともあります。
確実に勤務しており、継続的に収入を得て問題なく家賃を支払えるかどうかをチェックするために、このような審査が行われます。

審査の結果として、「条件付き審査承認」という場もあります。
敷金の上乗せや連帯保証人の追加、家賃を年間払いすることで審査承認を得る場合もあります。

 

【関連記事・これで契約もスムーズ!保証会社の審査基準を知ろう】
https://ashita-office.com/magazine/hosyo-sinsa-kijun-3713
審査基準を理解することで、保証会社の審査に通る確率を上げ、希望の物件を契約できるようになります。

6.審査時に必要な書類

一般的に必要な書類です。
(※)追加で必要とされる場合もあります。

【法人の場合】
・商業登記簿謄本
・会社案内
・決算書 (※)
・事業計画書 (※)

【個人の場合】
・保証会社用申込書
・身分証明書の表裏コピー(運転免許証、健康保険証、外国人登録証明書)
・収入証明関連(源泉徴収票、給与明細書など)(※)
・在籍証明書/内定通知書 (※)

7.家賃を滞納してしまったら、どうすれば良い?

【滞納から10日以内】
・保証会社から「家賃の支払いがされていません」という電話があります。
家賃の支払予定日を伝え、滞納分の支払いを済ませましょう。

 

【10日~1カ月以内】
・電話の督促に加え、訪問の督促があります。
・連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人に対して督促の連絡があります。
連帯保証人となっている親族や友人に迷惑をかけてしまいますので、速やかに滞納分の支払いを済ませましょう。
支払いが困難な状況でも、督促を無視することなく誠意をもって対応しましょう。
支払日の延期や、分割払いの相談も可能です。

 

【1~3カ月以内】
・内容証明郵便で”契約解除予告状”が届きます。
「文書の到着から○日以内に入金がなければ賃貸借契約を解除する」ということが記されています。
これに従わなければ、契約解除の法的手続きを進められてしまいます。

 

【3~4カ月以内】
・契約解除および明け渡し請求が届きます。
・裁判所へ請求の申し立てが行われます。
3カ月以上の家賃滞納をして督促を無視すると、契約解除や法的措置を行う権利が発生します。
契約解除とは「借主との賃貸契約は解除しました。速やかに滞納分を払って退去してください。」ということを意味します。

 

【それ以降】
・裁判で契約解除が認められた場合、期日までに部屋を明け渡さなければいけません。
これにも応じない場合、強制的に部屋から退去させられます。

 

家賃滞納の主な理由は、借主の収入が減少したことによるものです。
3カ月以上の家賃滞納する前に、家賃分割払いの相談や収入に見合った物件への借換えを検討しましょう。

また家賃が支払えない理由が、借金によるものであった場合、債務整理を行うことも必要となります。
弁護士・司法書士による任意整理を行い、返済計画の変更を行うことで、家賃滞納を無くしていくことも検討してみましょう。

8.保証会社は自分で選べるの?

原則として、貸主側で保証会社を決めているため、借主は自由に選ぶことはできません。

ただし複数の保証会社やプランを利用している場合もあるため、その中から選ぶことはできます。
保証料を契約時に一括で支払うもの、更新料が異なるもの、保証される範囲が異なるものなどの違いがあります。
自分にあったプランが選べるか、保証会社に確認してみましょう。

9.物件を借りたい時、保証会社と連帯保証人、両方が必要と言われたら?

貸主にとって、”連帯保証人”と”保証会社”は役割が異なることから、どちらも必要とする賃貸物件もあります。

入居したい物件が「保証会社利用必須」の場合、原則はそれに従うことになります。
「保証会社利用可」の場合、「連帯保証人あるいは保証会社のどちらでも可能」です。

また、どうしても”保証会社”を使いたくない場合、貸主と交渉となりますが、目安1.5~2倍程度の敷金を積み増すことで、保証会社を利用せず契約できる事例もあります。
敷金の目的は、借主が貸主に債務を担保するものであるため、保証会社による金銭保証が不要と判断される場合もあります。

10.まとめ

保証会社の主な役割は、借主の金銭債務の保証です。
借主は保証会社の利用に際し費用が掛かりますが、家賃滞納や賃貸経営リスクに対応してくれることから、貸主は保証会社を利用した借主に対して、物件を貸しやすくなります
また、連帯保証人は「人」、保証会社は「金銭」を保証するという違いから、契約時に両方を求められる物件もあります。

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