フリーレントについて徹底解説!一定期間無料で借りれるメリット・注意点とは

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引越しのために物件を探していると、”フリーレント”という言葉を目にすることもあるでしょう。
フリーレントとは、一定期間賃料がかからずに物件を借りられることを指します。

しかし、無料で借りられる仕組みはどうなっているのか。また、特殊な契約を結ぶと後々困ったことになるのではないか等の不安な部分もあると思います。ここではフリーレントのメリットや注意点等ををどこよりも分かりやすく、徹底解説いたします。

また、お得に物件を借りるために、フリーレントを最大限有効活用する方法についても紹介しますので、今後引越しや移転を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

1.【メリット】初期費用の節約と家賃の二重払いが防げるフリーレント
2.【注意点】フリーレント契約時には「契約期間」を確認
2-1)フリーレントは長すぎるとリスクが高い
2-2)契約期間についてチェック
2-3)中途解約が可能かどうかをチェック
2-4)会計処理での注意点
3.まとめ

1.【メリット】初期費用の節約と家賃の二重払いが防げるフリーレント

「フリーレント」は契約後の一定期間の賃料を「無料」にするという特殊な契約のことです。
事業用のオフィス物件はフリーレント半年という物件もありますが、住居用の物件は一ヶ月や二ヶ月というものがほとんどです。特定の物件だけがフリーレント物件と呼ばれているのではなく、どの物件でも交渉次第ではフリーレントをつけることができます。

フリーレントは「物件の空室率を防ぎたい、けれどそのために賃料を下げることはしたくない」という貸主のためにつくられ、利用されるようになった仕組みです。そのため、フリーレントでの契約になりやすい物件は「空室が多い物件」ということになります。

契約したい物件にフリーレント期間をつけることによるメリットは以下の2つです。

①初期費用が下がる

フリーレントを一ヶ月でも付けられれば、特に出費の多い引っ越し時期の家賃支払いがなくなるため、別の費用に予算を回すことができます。

②家賃の二重払いを防げる

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引越しは1日でいっぺんに行うのが難しい場合があるでしょう。ましてオフィスや事務所となれば尚更、引っ越し業務に数日はかかります。引っ越し業務がスムーズに進まない場合は、旧居と新居の家賃を二重で支払わなければならないこともあります。そうした際の家賃の二重払いを防ぐことができるのがフリーレントです。

例えば4月1日に新居を契約、4月30日に旧居を解約の場合。引越し日が4月20日に行うとすると、新居がフリーレント1ヶ月であれば4月に無駄な家賃を支払う必要がなくなります。

しかし、賃料が無料で借りられるとはいえ、家賃以外の水道・光熱費などの費用や管理費/共益費は支払わなければなりません。フリーレント期間をつければ完全に無料で入居ができるわけではないので、家賃の計算や予算を決める際には気をつけましょう。

※フリーレントを契約する際には、「〇年以上契約をしなければならない」という特約を結ぶケースがほとんどです。もし決められた年数以内に解約する場合は、当然違約金が発生しますので注意しましょう。

2.【注意点】フリーレント契約時には「契約期間」を確認

フリーレントを契約をする際には、いくつかの注意点があります。ここではフリーレント物件を見つけた際に、確認すべき点・注意すべき点を紹介していきます。

2-1)フリーレントは長すぎるとリスクが高い

フリーレント期間中の賃料は無料でも、共益費や管理費などは支払う必要があります。
ですので入居前の期間に長くフリーレントを付けてしまうと、まだ入居していないにも関わらず管理費や共益費を支払わなければならず、かえって余計な費用を支払うことになりますので気をつけましょう。

また契約期間の途中に退去しなければならなくなった場合、「フリーレントをつけた期間の家賃」を支払う場合もありますので、フリーレント期間を長くすれば長くした分だけ違約金の増額のリスクが高まります。

2-2)契約期間についてチェック

違約金に関する条項は、賃貸契約書の特約欄に記述されています。そこでは、『初回契約期間中に解約をした場合に違約金がかかります』とい一般的な条文が記載されていますが、この期間の解釈をめぐってトラブルになることもあります。

ポイントは、
・契約期間にフリーレント期間を含むのか否か
・期間満了で解約する場合に違約金は発生するか
の2点です。

契約期間にフリーレント期間を含むか否かは明確に決まっているわけではなく、オーナー次第です。万一違約金が発生することを考えれば、フリーレント期間を含む契約とした方がリスクを減らすことができます。初回契約時に契約満了時で退去する場合、違約金はかかるかどうかを事前に確認しておきましょう。
またフリーレントは初回契約期間についての契約になるため、一度更新をした後に定められた期間内に退去をすれば、更新料の支払いやフリーレントの違約金を支払うことはありません。しかし、更新を行う場合は更新料が必要なケースもありますので、こちらも確認しておきましょう。

2-3)中途解約が可能かどうかをチェック

通常の不動産の契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約は、予め決められた契約期間がありませんので借主が更新をすることによって、契約を続行もしくは解約させることができます。
しかし定期借家契約では、契約書面上で定めた期間での契約となるため、期間の満了により契約が終了した後に更新をしたい場合は、再契約をする必要があります。
ここで注意したいのは定期借家契約では中途解約ができないという点です。もし事情があって退去しなければいけない場合でも、解約不可能ですので退去後でも契約期間満了まで家賃を支払わなければなりません。

2-4)会計処理での注意点

フリーレント契約の場合の会計処理についての明確な基準はありません。
そのため、フリーレント期間の賃借料については以下の二通りで処理をすることが多いです。

①フリーレント期間は仕訳なしとする

フリーレント期間が終了し、実際に賃料を支払ったタイミングから仕訳計上を行う方法です。フリーレント期間は事務所の使用という事実があったとしても費用を計上しません。

②フリーレント期間も仕訳計上する場合

フリーレント期間も仕訳計上する場合は、フリーレントも賃借料は生じているものとして賃料総額計算し、残りの期間で修正計算する必要があります。
例えば、120,000円の物件を3年間(3ヶ月フリーレント付)で契約したとします。
賃料の発生する期間は3年間(36ヶ月)-3ヶ月=33ヶ月となります。
よって賃料総額は3,960,000円(120,000円×33ヶ月)です。この賃料総額をフリーレント期間も含めた全賃借期間36か月、毎月120,000円の費用が発生しているものとみなし、会計処理をします。
フリーレント期間中の3ヶ月間の賃借料120,000円は未払費用として貸方に計上します。

そして、4ヶ月目以降からは賃借料120,000円、さらに未払いだった3ヶ月間の賃借料360,000円を残りの33ヶ月間で取り崩し、未払費用として借方に計上することで差額を均していきます。

 

<コラム:レントホリデー>

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フリーレントと類似した契約の一つに「レントホリデー」というものがあります。
フリーレントは契約初年の数ヶ月、もしくは数年の賃料が無料になりますが、一方レントホリデーはそのフリーレント期間を契約年全てに分散させることができます。例えば、ある物件を3年間契約し、6ヶ月の賃料免除期間がついた場合、フリーレントでは契約初年の6ヶ月を無料期間にすることができますが、レントホリデーでは毎年3年間の最初の2ヶ月を無料期間にすることができます。
契約初年の初期費用を減額させたいのであればフリーレント、毎年の家賃支払い総額を減らしたいのであればレントホリデーの交渉がおすすめです。しかしレントホリデーの交渉に応じてくれるオーナーはあまり多くはありませんので、無理にレントホリデーにするよりは、断られた場合はフリーレントでの交渉に切り替えるのが良いでしょう。

3.まとめ

フリーレントは交渉次第で付けられるので、ぜひここぞという物件を見つけた場合には交渉に臨んでみましょう。
その場合、契約期間には特に注意をする必要があります。フリーレントには契約期間が短すぎる場合、損をするリスクもあるので、契約する期間や満了時のことを考慮して決めてください。
また契約時には、「長くフリーレントをつけることで無駄な費用を支払っていないか」をしっかりと確認しましょう。「契約期間/契約満了時」「中途解約の可否」を確かめれば、違約金や債務のリスクを少しでも下げることができます。
フリーレント物件を賢く借りましょう。

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