賃貸契約の更新ってどうすればよいの?ポイントを押さえて不安を解消

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賃貸物件に入居していると「契約更新」のタイミングがやってきます。
賃貸契約書には、馴染みのない言葉や、普段使わない表現が用いられていることもありますので、内容を正しく理解できているのか不安になりますよね。
ここでは、賃貸契約を更新する際に注意すべきことをポイントに分けて解説します。

1.賃貸契約更新時に確認すべきこと
 1-1.契約形態の種類と更新可否
 1-2.契約の期間
2.契約を更新する場合
 2-1.契約更新する場合に必要な費用、手続き
 2-2.契約更新を拒絶された時どうする?
3.契約を更新しない場合
 3-1.契約終了する場合に必要な費用、手続き
 3-2.退去時に関わること
4.新たに賃貸契約締結をする際の確認ポイント
5.まとめ

1.賃貸契約更新時に確認すべきこと

賃貸契約の更新を考える場合、まず今借りている物件の契約形態を確認する必要があります。

1-1.契約形態の種類と更新可否

契約形態には、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があり、更新の際にも大きな違いがあります。
「普通借家契約」は、貸主側は正当な理由(※)がない限り、契約の更新を断ることはできません。
(※)正当な理由に関しては、後述の2-2をご確認ください。

一方、「定期借家契約」は契約期間が満了すると、契約の更新はされず、賃貸契約は終了します。
「定期借家契約」は、事務所・店舗などの事業用物件で多く採用されており、再契約相談可能な物件と、再契約できない物件があります。

1-2.契約の期間

「普通借家契約」の契約期間は、多くの場合2年となります。事務所・店舗では、3年というものもあります。
また、更新せず解約したい場合、住居など居住用物件では、契約満了日の1~2カ月前、オフィス・店舗などの事業用物件では、3カ月前、もしくは6カ月前までに意思表示を求められるのが一般的です。

更新時の契約期間や更新しない場合の連絡方法などは、それぞれの物件によって異なります。
契約形態と合わせて契約書面を確認しましょう。

【関連記事・定期借家契約と普通借家契約の違いは?メリット・デメリットも徹底解説】
https://ashita-office.com/magazine/teikisyakka-778
定期借家契約の概要と契約の際の注意点を説明しています。

2.契約を更新する場合

更新に必要な費用と手続き、また契約更新を拒絶された時の対処法を紹介します。

2-1.契約更新する場合に必要な費用、手続き

■契約更新に必要な費用
・契約更新料(賃料1カ月分相当)
 貸主へ支払います。
・更新手数料(賃料0.1~0.5カ月分相当)
 事務手続作業を行う、不動産会社へ支払います。
・損害保険料(火災保険など)
 損害保険会社へ支払います。
 加入保険が1年毎更新の場合、賃貸物件の更新時期とは異なる場合があります。
・家賃保証会社の更新料(保証会社利用の場合)
 家賃保証会社へ支払います。
 保証会社は1年毎更新が多く、賃貸物件の更新時期とは異なる場合があります。

更新に関する費用は、地域の商慣習や物件によって異なりますので契約書面を確認しましょう。

■契約更新の手続き
契約更新を希望する場合の手続きを説明します。
(1)「契約を更新したい」旨を貸主に連絡
(2)貸主が用意した更新契約書の内容を確認
(3)内容に不都合がなければ、契約の締結
(4)指定された期限内に更新に関する費用を支払う

【注意】
<!>借主の状況が変わった場合、保証人の捺印が改めて必要となることもあります。
<!>更新後の新家賃の確認をしましょう。現状維持ということも多いですが、家賃が値上がりする場合もあります。

契約更新を行うときには、必要な費用、更新後の条件などを確認しながら準備していきましょう。
わからないことや疑問点は、事前に貸主に相談することでトラブルを防ぐことができます。

2-2.契約更新を拒絶された時どうする?

「普通借家契約」において、借主側が契約更新を希望している場合、貸主側からの解約や更新の拒絶は、正当な事由がない限りできません。
では、正当な事由とはどのようなことでしょうか?
次の事柄に関し、最終的には裁判所が判定を下します。


<貸主が建物を必要とする事情>
例)貸主の住んでいた建物が、災害に遭い住めなくなったので、借主に貸している物件を取り戻したい
例)物件を相続して新しく貸主となったが、賃貸せずに売却したい

<賃貸借に関する従前の経緯>
例)借主が賃料滞納を繰り返し、貸主が何度も催促したが改まらない
例)借主が契約内容と異なる目的で物件を利用していることがわかり、貸主が何度も催促したが改まらない

<建物の現況>
例)建物の老朽化で、住み続けることが困難になっている

<貸主が立退料を提供する事柄>
例)借主が新しい家を見つけて契約するための費用を貸主が提供する
例)店舗物件の場合、営業補償などを考慮した費用を貸主が提供する
※立退料の提供は補完的な事由とされ、これだけで貸主は更新を拒絶することはできません。


「普通借家契約」において、契約更新を拒絶された場合、正当な事由にあてはまるか弁護士に相談することも可能です。
また、仮に正当な事由とされた場合、提示された立退料の金額(新しい物件を借りるための費用、引越代金、営業補償分など)が適正か、交渉していきましょう。

3.契約を更新しない場合

契約満了にともなう解約と賃貸契約期間途中の解約は、対応方法が異なる場合があります。

3-1.契約終了する場合に必要な費用、手続き

■契約満了にともなう費用
・原状回復費用
事業用物件は敷金で清算せず、かかる原状回復費用が請求されます。敷金は敷金として清算されるのが一般的です。
居住用物件は概ね敷金と清算されますが、原状回復費用が敷金を上回った場合、不足分を支払う必要があります。

賃貸契約期間途中の解約は、賃料1カ月分の支払いを求められたり、違約金が発生する場合があります。
これらの条件は、契約書面に記載がありますので必ず良く確認しましょう。

■契約終了の手続き
解約方法は、物件により異なりますので「いつまでに、どのような方法で、解約の申し出をしなければいけないか」を契約書面で確認しておきましょう。
また、事業用に借りている場合、法人登記の修正や、名刺・看板の取り換えなども発生することを考慮しておきましょう。

3-2.退去時に関わること

退去時の流れとしては、次のとおりです。
(1)不動産会社/貸主へ解約の申し出
(2)引越日の決定
(3)不動産会社/貸主による、室内の状況確認の立ち合い日の決定
(4)物件の明け渡し
事業用物件では、不動産会社/貸主の立会いのもと、契約に定められた内容で原状回復の確認を行います。
居住用物件では、同じく立会いのもと、室内の状況を確認し原状回復の範囲などを決めます。
鍵などを返却し、部屋を明け渡します。この日までに、電気、ガス、水道などの精算は済ませておきましょう。
(5) 敷金の返還
敷金の返還タイミングは、契約書に記載がありますので確認しましょう。
事業用物件は居住用物件と比べ、退去後3カ月あるいは6カ月以内など、長い期間を設定していることが多いです。

なお事業用物件は「原状回復」に関し、基本的に国土交通省のガイドラインの適用を受けないことを知っておきましょう。
一般住宅とは異なり、借主は借りたときの状態に戻すことになります。

【参考・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

4.新たに賃貸契約締結をする際の確認ポイント

賃貸借契約書の内容を理解しておくことで、更新時のトラブルを防ぐことができます。
契約書の記載事項の中で、特に次の事柄は確認しておきましょう。

費用に関すること契約内容に関すること
・更新料・更新/解約の連絡時期、方法の取り決め
・更新手数料・原状回復範囲の取り決め
・損害保険料(火災保険料など)・使用用途に関する取り決め(SOHO利用など)
・更新後の新家賃
・家賃保証会社を利用している場合の更新料
・中途解約に関する取り決め(違約金)
・契約形態による消費税の有無
 事務所・店舗の契約:消費税あり
 駐車場の契約:消費税あり
 一般住宅の契約:消費税なし

※「定期借家契約」の場合は、契約満了とともに賃貸契約は終了します。(更新はできません)

【関連記事・後のトラブル回避に役立つ!事務所賃貸借契約書の読み方】
https://ashita-office.com/magazine/office-lease_contract-4561
事務所賃貸借契約書への知識をつけて契約に臨みましょう。

【参考・一般財団法人 不動産適正取引推進機構による判例検索システム】
http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php
建物賃貸借に関する裁判例が閲覧可能です。

5.まとめ

契約更新の際は、まず今借りている物件の賃貸借契約書の内容を確認しましょう。
契約を更新あるいは解約する場合、いずれも決められた期間内、連絡方法で貸主への通知が必要となります。

また、それぞれに必要となる費用と手続きがありますが、トラブルを未然に防ぐためにもわからないことや疑問点があれば、不動産会社/貸主に相談しましょう。
更新の場合は更新時の費用として、解約の場合は原状回復費用・新しい物件を借りるための費用・引越代金など、まとまった金額が必要となりますので、事前計画をしっかり進めていきましょう。

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