オフィス賃料の相場を正しく読み解く方法と今後使える交渉術!

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オフィス賃料の相場を正しく読み取れていますか?
気になって相場を調べたはいいが、その情報を鵜呑みにしていませんか?

今後移転もしくは新規立ち上げの時、正しく相場を見る事が出来れば、より移転先の選択肢は広がっていきます。賃料相場を武器に、今想定しているビルよりグレードを上げた移転が出来るかもしれません。まずは、現在のオフィスが相場と比べて安いのか、高いのか、下記のサイトで確認してみて下さい。
その上で、賃料相場の正しい見方と一緒に、今後の移転時に見ておきたいポイント等をご紹介していきますので、現在のオフィスとの比較する際に参考にしてみてはいかがでしょうか。

1.賃料相場閲覧サイト
2.賃料相場はあくまでも目安として考慮しましょう
3.相場が上がる理由は主に4つあります
3-1.自然空室率
3-2.ビルの絶対数
3-3.二次空室
3-4.ファンド物件
4.賃料交渉を専門に行っている業者紹介
5.まとめ

1.賃料相場閲覧サイト

まずは、現在の相場状況を確認したいという方には下記のサイトがおすすめです。こちらでは全国のオフィス相場を細かく見ることが出来ます。また、オフィスの空室率や賃料などの市場情報も毎月更新されていますので、大変参考になります。

・三鬼商事/オフィス相場【https://www.e-miki.com/data/data.html

または、ざっくりと賃料相場や変動を見たいという方には下記のサイトをオススメします。
こちらは文字ベースでエリア毎の賃料相場や変動について書かれているため、とても見やすいです。

・三幸エステート/相場データ【http://www.sanko-e.co.jp/data/city

2.賃料相場はあくまでも目安として考慮しましょう

一般的に賃料相場として公表されているものは、単純に賃料(共益費を含んでいるものもある)を坪数で割ったもの。つまり、その他の敷金・礼金・償却等初期費用として必要な金額は抜いて表示されています。
オフィスを移転したい!もしくは立ち上げたい!と思ったときに真っ先に気になる賃料相場ですが、本来必要となる費用を考慮せず、賃料相場を見て移転先を決める方法を取るのではなく、あくまでも賃料相場は目安程度に考慮すべきです。

例えば今回の移転がコスト削減を目的とすると、当然賃料相場の安いエリアを探すと思います。
しかし、そういった探し方だけでは賃料相場の高いエリアでもコスト削減を実現し、立地条件も良くなる様な移転が出来なくなります。
こういった移転もある中で、賃料相場に捉われていては選択肢の幅が広がりません。もったいないです。
何かしらの条件を妥協しなくてはいけない事もありますが、賃料相場には純粋に賃料のみの相場であり、その他の費用は含まれていないため、単純に賃料相場が高い=賃料が高い。と結びつける事だけはやめましょう。

また、相場というのは変化がとても早いです。半年前のデータと現在でのデータでは大きく違う事もあります。賃料相場を参考にする際は常に最新のデータを見る様にしましょう。

3.相場が上がる理由は主に4つあります

次に相場の上がるポイントを紹介します。
「相場が上がる」という事は、「純粋な賃料が上がる」という事なので賃料が上がる要件を抑えておけば良いです。根本的な原因は需要と供給のバランスに起因します。需要が供給を上回れば賃料は上がるし、需要が供給を下回れば賃料は下がります。つまり、空室の状況により賃料の変化が出やすいため通常の空室率に注目する事がポイントです。通常時の空室率の事を自然空室率といいます。

3-1.自然空室率

賃貸オフィスビルの空室率と賃料の関係性は非常に影響し合っています。といいますのも、賃貸オフィスでは貸主様(オーナー)側の優位性というのが、空室率によって変わってくるためです。空室が多ければすぐにでも空室を埋めたいため、賃料を下げる動きに出ます。もし大型ビルが空室を埋めるため、こういった動きをし始めると周囲ビルの貸主も賃料の見直しをしていきます。この様に周囲に派生していく事で、エリアとしての賃料相場が下がっていく現象も起きてきます。一般的に空室率が5%を越えると、賃料が下がっていく傾向があると言われています。ただあくまでも目安になりますので、最近では7%を超えるまでは、貸主優先の傾向が強くなってきている状況です。少し先の話にはなりますが、移転先周辺のビル空室率の情報を持っておくと、借りる際の条件交渉に有利に働く可能性もあります。

具体的に空室率と賃料変動の関係性を東京の例で見てみましょう。

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上記の表では、空室率と賃料変動をグラフにしてまとめてあります。空室率が5%以上ある時は、賃料は下落していく傾向が見て取れます。しかし2014年では、空室率が5%以上あるにも関わらず賃料が上がっている傾向から、全体的に平均的な空室率が増えているという事が考えられます。ただ、もっと狭いエリア、もしくはビル単体で見ていく際にはこういった空室率は賃料交渉時の武器にもなりますので、確認しておく事をオススメいたします。

交渉ポイント
候補物件が見つかったら、その物件を取り扱っている仲介業者に空室率を聞いてみるべきです。もし空いているフロアが多いのであれば、賃料交渉の際に多少強めの要望でも、相場以下で借りられるケースもあります。

3-2.ビルの絶対数

また、こういった現象が起こる背景には周辺のビルの数も関係してきます。物件数の少ないエリアだと、当然周辺にあるビル賃料の影響は受けやすく、逆に周辺にビル数が多ければ極端な変動は起こらない。比較的安定した状況が続くという解釈が出来ます。ちなみに現在オフィス賃料の極端な上昇の例を挙げると渋谷が代表的です。駅前の高層ビルが立ち並び出し、オフィス街としてのイメージは強くなったが、渋谷全体でのビル数が多いわけではないため、周囲のビルに対する影響力は大きく、賃料上昇傾向になっています。

交渉ポイント
ビルの数は、仲介業者の検索サイトなどでヒットする数を見る認識で十分だと思います。参考までに、希望エリアの周辺も一度検索し、物件数の多少を調べてみるのも良いですね。

3-3.二次空室

相場変動のポイントとして、二次的に空室が出るエリアに注目する必要もあります。
上記の様に、土地開発や再開発によって注目エリアにテナントが集まってくるという事は、どこかのエリアからテナントが抜けているという事になります。つまり、新築ビルが設立していく一方で、近隣エリアでは空室が増える恐れがあります。そのため、なんとか空室を減らそうとビルの賃料価格を下げる動きも当然出てくるでしょう。

交渉ポイント
現在の相場が高くても、今後賃料相場が安くなる可能性があります。移転計画が急ぎではない場合は、一度再開発を行うエリア等の周辺を調べておくのも良いでしょう。

3-4.ファンド物件

その他にも、ファンド物件と呼ばれる物の存在も相場変動のきっかけの一部としてあります。
そもそもファンド物件の存在を知っていますか?簡単に言ってしまえば、投資用の物件の事です。賃貸オフィスの中にも投資家達が貸主となっている物件が多くあります。こうした物件は、当然投資をする価値のある物件にしか投資しません。例を挙げると東京オリンピックが開催されるに当たって、競技場周辺の多くのオフィス物件が投資対象物件となっています。オリンピックが開催されるまでは、価値のあるエリアだと考えるからです。そのため、投資対象物件を投資家が買取り、オフィス賃料を高く設定し、価値が無くなると判断されれば売却し、利益を得る流れが出来ています。
売却後の事を考えると、今まで投資用として高く賃料設定されていた物件も、需要がなくなり賃料を下げる動きになります。この動きが周囲へと派生していけば、当然相場も安くなります。
開催決定後の表のみになりますが、国立競技場周辺の青山・表参道エリアの賃料推移です。

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(出典:貸事務所.COM http://www.kashi-jimusho.com/topics/555/

 

100坪以上のビルに関して、オリンピック開催が決定した2013年9月から賃料相場が上がっているのが分かります。2013年以前の賃料相場まで知りたいという方は、下記のサイトにて「事業用不動産レポート」として、簡略化した賃料推移が閲覧できます。
その他にも不動産に関する記事もございますので、読み物として参考になる記事が多くあります。

参考記事:CBRE/事業用不動産レポート
http://www.cbre-propertysearch.jp/article/office_market_observation_2013-vol2

交渉ポイント
現在のオフィスがファンド物件であるならば、景気の時期により賃料交渉をするタイミングです。いつまでも高い賃料を払ってしまう可能性がありますので注意しましょう。また、検討物件がファンド物件だった場合、賃料交渉は難しいため、その他の条件(フリーレント期間を延ばす・敷金や礼金を下げる)での交渉を行う方が得策です。

4.賃料交渉を専門に行っている業者紹介

オフィスの賃料減額交渉のポイントは色々ありますが、交渉自体を専門事業としている業者もございます。

“なかなか自分たちでは賃料交渉は難しい”と心配されている方へ。こういったプロに賃料交渉を委託する方法も、オフィスをお得に借りる一つの手として紹介します。

・賃料コスト削減ナビ【https://chinryonavi.com/knowhow/costcut/consulting/

こちらでは、全国の賃料交渉専門会社を探す事が出来ます。また、お客様に合った会社を無料で紹介してもらえるサービスもあるため気になる方はぜひ参考にしてみて下さい。

5.まとめ

上記で説明した通り、相場の変動にはいくつもの要因があり、常に相場は変化していきます。

ただ相場の価格のみを見て、「高い」または「安い」という判断をするのではなく、なぜ安いのか。または、なぜ高いのか。という事を考慮していくことで、今後移転もしくは新規立ち上げを考えている人にとって、移転先を決める選択肢を広げる事が出来ます。

また、現在のオフィスの相場・賃料についても改めて見直す事で、エリアを選定する一つの基準となります。オフィスを移転もしくは新規で立ち上げる事は決して簡単な事ではないため、正しい相場の見方をした上で、移転先エリアの選定に進んで欲しいと思います。

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