解約予告期間を理解してコストを下げるためのノウハウ完全版

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事務所または住居の移転をお考えの方は解約予告期間という言葉を一度は目にしたことがあると思います。ただ、退去前にならなければ気に掛ける機会もないので、解約を告げる時は不安ではないでしょうか。

そこで今回はご自分の事務所及び住居の解約予告期間を把握して、相場、通知のタイミング、通知のやり方、そして通知を出して退去するまでのスキームをわかりやすく例を出しながら徹底解説します。

解約予告期間をコントロールするところからコストダウンに繋がります。是非、解約予告期間の全貌を把握して、失敗のない移転を目指しましょう!

1) 解約予告期間はオーナーのために作られた制度
1-1. 解約予告期間はオーナーが次の入居者を探すための期間
1-2. 解約予告期間の調べ方
2) 解約予告期間の相場
2-1. 事務所3~6ヶ月、住居1~2ヶ月
2-2. オーナーからの解約予告期間は6ヶ月以上前
<ミニコラム:今すぐ退去したい>
3) 解約予告期間は短い方が良い
3-1. 解約予告期間は交渉の対象
3-2. フリーレント交渉
4) 失敗しない通知を出すタイミングは二通り
4-1. 移転先を決める前に解約予告通知を出すモデルプラン
4-2. 移転先を決めた後に解約予告通知を出すモデルプラン
5) 間違えない解約予告通知の方法
5-1. 通知は必ず文書で提出しよう
5-2. 通知前後のチェック事項
<ミニコラム:通知したけど取消できる?>
6) まとめ

1) 解約予告期間はオーナーのために作られた制度

1-1. 解約予告期間はオーナーが次の入居者を探すための期間

そもそも解約予告期間とはオーナーを守るためにあります。なぜ解約予告期間があるかと言うと、あなたが今借りている物件を「移転先が決まったので、明日退去します」と言った場合、オーナーは明日から家賃収入が無くなり困ってしまいます。

そこで入居者が退去する前に解約予告通知を出してから、オーナーは新たに募集を始め、次の入居者を探す仕組みになっています。

1-2. 解約予告期間の調べ方

解約予告期間を把握していなければ移転スケジュールが組めないので、是非この機会にご自分の解約予告期間を調べてみましょう。

【解約予告期間の調べ方】

賃貸借契約書に記載があるので確認します。①契約要目表もしくは②解約についての条項を確認します。

 

①<契約要目表の場合>

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②<契約書条項の場合>

第○○条

  1. 甲(※オーナー)又は乙(※入居者)は、やむをえない事由があるときは、賃貸借期間中においても、相手方に対し書面により6ヶ月前に本契約の解約申入をすることができる。
  2. 甲が前項により解約を申し入れた場合、乙は甲に対し立退経費、損害金その他名目の如何を問わず何らの請求もなしえないものとする。
  3. 乙は、6ヶ月分の賃料及び共益費等に相当する金額(消費税相当分を含む)その他本件契約上の債務を支払う場合には、本契約を即時解約することができる。その際、甲は、乙が本件建物の原状回復後6ヶ月以内に保証金を返還しなければならない。
ポイント
解約についての条項に違約金発生の事項もあわせて記載されていることが多いので、同時に確認しましょう。自分が違約金発生のケースに該当していないかチェックしてみください。

2) 解約予告期間の相場

2-1. 事務所3~6ヶ月、住居1~2ヶ月

解約予告期間はオーナーと、入居者の利用用途によって変わります。事務所と住居で解約予告期間が異なる理由は事業者間取引と消費者間取引の観点から差が出ています。現実的にオーナーの立場から考えると、「入居者なし(空家)=収入なし」というリスクが存在します。事務所の場合、取引金額も大きいのでこれを回避させるために、入居者からの解約を6ヶ月前と制限すること自体は合理性があると考えられています。

最近の判例でも解約予告通知6ヶ月前は妥当という判断が下されています。

参考URL:【事務所の賃貸借において「6か月の予告期間特約」は公序良俗に反せず、有効とした事例

また、解約予告期間についてもっと知りたい!という方は下記HPで詳しい説明がありますので、ご参考ください。

参考URL:【借家の解約予告期間の有効性と『期間設定』の相場

2-2. オーナーからの解約予告期間は6ヶ月以上前

解約予告期間は入居者だけではなく、オーナーにもあります。オーナーからの解約予告期間は借地借家法では1年~6ヶ月以上前に正当事由をもとに入居者に対して通知を出さなければなりません。賃料をもらっている立場のオーナーなので、解約予告通知を出すことはそうそう無いですが、契約書に記載がある以上気になりますよね。

オーナーから解約予告通知を出す一番の理由は、オーナーが貸している物件を自分で使う必要がある、という場合です。その他、貸している物件が老朽化して危険なので建て替えをしなければならない場合が考えられます。しかし、このようなオーナーの一方的事情だけでは正当事由にはなりません。入居者にとって借りている物件は、生活の拠点や営業の拠点です。入居者には、その場所を借りていなければならない都合があります。

<ミニコラム:今すぐ退去したい>

    解約予告期間○ヶ月前となっていても、「今すぐにでも退去したい!」人もいるでしょう。転勤や人員増員、近隣トラブルやビルの問題など……。そういうときのために契約書内に即時解約という記載があるのでチェックしてみましょう。

 

「賃借人は契約期間内であっても、賃貸人に対して6ヶ月以上の予告期間を定めて本契約の解約を申し入れることができる。ただし予告にかえて6ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払えば即時に解約することができる」

    上記のように記載されています。この例だと、「6ヶ月前までに解約通知を行うか、6ヶ月分の賃料を支払えば、すぐに退去できる」という意味です。解約予告期間分(事務所なら6ヶ月、住居なら3ヶ月)を担保にすれば、退去してもいいですよ、となっています。

 

3) 解約予告期間は短い方が良い

3-1. 解約予告期間は交渉の対象

相場だと事務所3~6ヶ月、住居1~2ヶ月と前述したように、解約予告期間はオーナーのためなので、入居者にとっては短ければ短いほど二重払いするリスクも下がります。解約予告期間がオーナーによって変わるものであれば、解約予告期間6ヶ月前が3ヶ月前に変わったらどうでしょうか。

解約予告期間の交渉は移転コストに直結するものなので、これを読んでいるあなたは是非、解約予告期間を短くする交渉してみましょう。ただ、各入居者統一で契約を交わしているオーナーには難しい交渉ですが、他の交渉条件と含めて考慮して頂けるオーナーもいらっしゃるので、まずは交渉してみましょう。ここの交渉については「Yes / No」がはっきりと別れるので、もし難しい交渉と分かれば別の交渉に気持ちを向けてください。

交渉は移転先の申し込み時に行うことがベストです。賃料や敷金などと一緒に仲介業者さんに頼んでみましょう。これから退去するという時にオーナーに話しても、応じてくれないケースが多いです。

3-2. フリーレント交渉

解約予告期間を交渉しても難しかった場合は、フリーレントを交渉してみましょう。

<フリーレントとは>

今の物件と移転先の二重払いを考慮して、オーナーが最初の数ヶ月、家賃を無料にすることを言います。フリーレントの交渉も移転先の申し込み時に賃料や敷金などと一緒に仲介業者さんに頼みましょう。

(注意事項)

※1:フリーレント期間中も共益費相当額及び光熱費等は実費になります。

※2:初回契約満了前(通常2~3年)に解約した場合はフリーレント期間分を違約金としてご負担になります。

【二重払いの例】

1

【フリーレントを利用する例】

2

フリーレントも二重払いを回避する武器です。上記の※1と※2のような条件付きではありますが、解約予告期間を把握して移転先の物件では二重払いを極力無くしましょう。

4) 失敗しない通知を出すタイミングは二通り

4-1. 移転先を決める前に解約予告通知を出すモデルプラン

この4章では失敗しない通知を出すタイミングをご紹介致します。

①移転先が決まる前に解約予告通知を出される方

②移転先が決まった後に解約予告通知を出される方

通知のタイミングはこのどちらかですが、①の方も②の方も「物件探しは気に入った物件を見つける、ただ二重払いはなるべく無くしたい」これがゴールですよね?

なのでどちらの方もこれからご紹介するモデルプランを参考に、ベストな回答を作ってみてください。移転先を決めた後に解約予告通知を出される方は次の図をご参考にしてみてください。

<(1)移転先を決める前に通知を出すモデルプラン>

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【メリット】今の物件と移転先の二重払いのリスクが下がる

【デメリット】移転先が決まらず最悪物件が無い状況になる・気に入った物件が無い中、物件探しをすることになる。

<ポイント①:次の物件選定時の注意>

解約予告通知を出してから物件を探す場合は、解約予告期間中に必ず移転先を決めなければなりません。そこで一度に5~6棟内覧するようにしましょう。移転先候補を一つの物件だけに絞ってしまうと審査や設備等の理由で、決定打に掛けてしまった場合、再度物件選定からになります。これではタイムロスが発生するので2~3候補を見つけておき、候補物件には申込書を出しましょう。そうすれば万が一、第一候補で決めきれなかった場合でも第二候補で対応できます。

<ポイント②:移転先のフリーレント交渉の難易度が下がる>

(1)のモデルプランでは解約予告通知を出してから物件の内覧と選定を行い、移転4ヶ月前に次の物件の契約を行っております。その契約日から3ヶ月後に入居開始日(=契約開始日)を設定しており、内装工事が始まります

 

移転先のフリーレントは1ヶ月取れれば、今の物件との二重払いは防げ、無駄な賃料を払わなくて済む計算です。フリーレント必須な期間は1ヶ月で済むので、オーナーにとっても交渉内容にOKを出しやすい値になります。

解約予告通知を出してからスムーズに移転先の契約まで行けば、二重払いも防げ、きれいに物件移転が完了します。ただ物件が決まらなければ移転先が無く、今の物件が無くなってしまうため一発勝負となります。

4-2. 移転先を決めた後に解約予告通知を出すモデルプラン

移転先を決めた後に解約予告通知を出される方は次の図をご参考にしてみてください。

<(2)次の物件を決めた後に通知を出すモデルプラン>

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【メリット】移転先の選定に時間を掛けられる

【デメリット】今の物件と移転先との間に二重払いになる可能性が高い

契約日から入居開始日(=契約開始日)までに5ヶ月間あります。二重払いを避けるためには、例えば下記の方法があります。

<ポイント①:契約日と入居開始日を5ヶ月ずらす>

契約日と入居開始日は異なります。

・契約日 = 入金日 = 契約書押印日

(オーナー・入居者ともに契約書類の押印が終わった状態)

・入居開始日 = 契約開始日 = 賃料発生日

(移転先を使い始めることができて、内装・通信工事などをすることが可能な日)

契約を済ませても入居開始日までは内装工事などもできませんが、賃料も発生しません。なので、解約予告期間と内装工事は始めなければいけない時期を把握して、移転先の申込書に契約開始日を記載しましょう。

 

<ポイント②:契約日からすぐ契約開始日を設けてフリーレント5ヶ月交渉する>

フリーレントは契約日からすぐ入居開始日を設けることで、より長くフリーレント交渉を可能とさせます。また、入居開始日以降でなければ工事ができないので、すぐにでも工事を必要とする方はこちらがおすすめです。

 

①でも②でも、二重払いを避けようとすると移転先のオーナーは契約後から5ヶ月間新たな入居者から賃料をもらえません。その期間にもっと良い条件の新たな入居者が現れる可能性もあります。なので、希望条件のまま契約を締結するオーナーは少ないことが予想されます。

昨今の不動産市況はフリーレントが6ヶ月出るような物件はキャンペーンでもない限り、そうそうありません。ただ、物件が無くなるというリスクを避けるためには最低限の二重払いをする必要もあります。

解約予告期間が長ければ、移転先との二重払いをしなければならないというリスクがありますが、建設的な移転スケジュールを考えれば、妥協せずに物件選定ができ、かつ、二重払いも防げます。

5) 間違えない解約予告通知の方法

5-1. 通知は必ず文書で提出しよう

まず契約書の内容を確認します。解約予告期間が何ヵ月前なのか、解約に関する違約金事項、提出方法の確認が必要です。

解約予告は文書で通知することが契約書等に記載されていますが、記載されていなくとも、後々トラブルにならないように、解約予告は文書で通知することが望ましいです。

<解約通知書のひな形>

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5-2. 通知前後のチェック事項

6

<ポイント>

追加で敷金の返還時期を確認します。敷金の返還時期は契約書にも記載があるはずですが、もちろん管理会社に確認することができます。解約予告通知を出したあとは今後のスケジュール確認をしなければなりません。解約予告後には次の入居者が物件内に入って内見をしたいということもあるので、内部情報や機密性の高い書類などはまとめておきましょう。

 

<ミニコラム:通知したけど取消できる?>

    解約予告通知をした後に、気に入った移転先がなかったため「やっぱりまだいたい」、ということはあると思います。これは次の入居者が決まっているかいないかが大きな判断基準となります。もちろんオーナーは家賃を今の入居者より頂いており、次の入居者が決まってなければ家賃収入が一時的に保たれるので、「いてもいいよ」、という結論に至るケースもあります。

      まずはオーナー・管理会社に聞いてみましょう。ただ、一度解約予告通知をして、次の入居者が決まっている場合、覆すことは難しいです。間髪入れずに次の入居者が見つかったのであれば、退去される人よりも優先的になってしまうのがオーナーの心象です。

6) まとめ

解約予告期間は把握できたでしょうか。この記事を見る前と見た後に解約予告期間という言葉の見る目が変わってくれれば、必ず今後の移転が変わってきます。

解約予告期間を把握して、どのタイミングで解約通知を出すか、それによって移転スケジュールや初期費用が左右されるので、とても大事です。

是非、ご自分のベストな移転スケジュールを組み立てて、失敗のないご移転をしてください。

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