居抜き店舗物件を探すのは大変?探し方のコツと成功事例も合わせてご紹介!

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店舗を探しているが、具体的な探し方が分からなかったり、そもそも居抜きとは何かをあまり理解しきれていない、という方は多いのではないでしょうか。

居抜き店舗物件の情報は契約までのスピードも早く、なかなか理想の物件に出会えない事も多くあります。店舗探しは時間も体力も使うため、なるべく早く理想の物件を見つけるために、探す時のコツ・居抜き店舗物件の最低限の知識を知っておく必要があります。

この記事では、居抜きと通常の店舗との違いから、なかなか知らない居抜き店舗の探し方まで、丁寧にご説明していきます。実体験を元に、分かりやすくお伝えしていきますので、是非実践してみて下さい。

1.そもそも居抜き店舗って何?
2.居抜き店舗の探し方
2-1.居抜き店舗サイトを使って探そう
2-2.店舗を扱っている不動産屋を使った探し方
2-3.その他の探し方
3.居抜き店舗のメリットって?実際の成功事例を紹介
3‐1.居抜き店舗のメリットとデメリットは?
3‐2.居抜き店舗を利用したお店の成功事例
4.これだけは確認しておきたい3つのこと
5.まとめ

1.そもそも居抜き店舗って何?

そもそも居抜き店舗とはどういった物件か知っていますか?なんとなく聞いたことはあるけど深い意味は知らない、という方も多いのではないでしょうか。

まず初めに、居抜きとは、「前のテナントが使用していた内装・造作・設備などがそのまま残されている状態」の事を指します。簡単に言うと、前のテナントの状態をまるごとそのまま引継ぐ事が出来るのです。

居抜きの状態で募集をだしているケースだと、店舗の中では飲食店や美容室、エステサロン、バーはよく募集が出ています。
この物件の写真のように、カウンターやテーブル、厨房内の各設備をそのまま引き継いで借りることができます。

http://www.p-field.com/shop/s_00018_1.html

また、居抜きの反対語として「スケルトン」という言葉があります。
こちらは、建物の主要部分(基礎、柱、壁、床、梁)のみの状態で、店内の内装設備がない状態の事をさします。
名称未設定

店舗を探す際は「居抜き」もしくは「スケルトン」のどちらかで探すと思いますが、大きな違いは「内装設備を買い取るかどうか」の違いです。この2つの違いを簡単に比較したものを下記に載せますので、おさえておいて下さい。
名称未設定

また、居抜き物件について、より詳しく知りたい方はこちらをご参照下さい。
【居抜き物件とは?意外と多い居抜き物件の注意点】

2.居抜き店舗の探し方

居抜き物件の情報は、普通の物件情報に比べて少ないです。そのため、探し方を少し工夫する必要があります。

ここでは、居抜き店舗サイト集、不動産屋を使った探し方、そのほかの探し方をご紹介します。

2-1.居抜き店舗サイトを使って探そう

まず、居抜き店舗物件の検索サイトは、サイトによって載っている物件が異なるということを覚えておきましょう。
そのサイトにしかない物件情報が沢山あるため、5~6つのサイトの会員になることをオススメします。会員登録すると新着物件情報がメールで届くので、物件情報の幅をグンと広げる事ができます。

ここでは、居抜き物件全般を取り扱っているサイト、飲食店専門サイト、サロン専門サイトとカテゴリ別にご紹介しています。使ってみて分かったサイトの情報を簡単ではありますがご紹介していますので、ぜひ利用してみて下さい。

― 居抜き物件全般サイト ―

▲ 居抜き本舗(http://www.inuki-honpo.jp/

こんな方にオススメ:居抜き店舗について全く知識がない、居抜きについて詳しく知ったうえで物件を探したい方。

居抜き店舗を専門に扱っているサイトの中で、飲食店・美容室の居抜き情報が一番多いので、まずはこのサイトから探してみてはいかがでしょうか。情報量が多い分、問い合わせをし、担当者に物件をピックアップしてもらう事も有効です。

居抜き本舗には、物件情報だけでなく居抜きに関する特集記事もたくさん掲載されているので、居抜き店舗いついて全く知識がない、という方にお勧めです。

▲ 居抜き物件サーチ!(http://inuki-forrent.net/

こんな方にオススメ:安い居抜き物件を探したい方、たくさんの物件情報を見比べたい方。

不動産会社であるジョイントライフが運営する居抜き物件に特化した物件情報サイトです。居抜き物件でも、多少の内装工事を伴う物件も多々あります。内装屋・お酒の卸など提携業者が多数おり、どこよりも格安で紹介できるというのが強みです。
また、出店に至るまでの手続きや出店後のアドバイスなども無料でコンサルしてくれるので、心強いです。

▲店舗なびねっと(http://www.tenponavi.net/salon/

こんな方にオススメ:少し変わった業種の居抜き物件を探している方。

こちらは、よくある飲食店や美容室などのほか、オフィス、スタジオ、カラオケ、ジム、道場などなど、さまざまな業種に対応した店舗の居抜き物件を数多く掲載しています。こちらの会員登録は有料ですが、二カ月間無料にて登録体験ができます。

▲居抜きcafé(http://www.inuki-cafe.jp/

こんな方にオススメ:他のサイトに掲載していないような最新の物件情報を知りたい方。

居抜きCafeは、飲食店・美容室・エステ等を出店される方、出店されている方と、やむなく閉店される方とをマッチングさせるためにオープンした店舗専門情報サイトです。極秘ルートから得た物件情報、中古厨房機器の紹介等を提供しています。

▲居抜き交渉ねっと(http://www.inukikosho.net/

こんな方にオススメ:他のサイトに掲載していないような物件情報を知りたい方。

こちらは従来の居抜き物件サイトとは異なり、現在又は以前のテナント営業業態から居抜きとして確保できる可能性がある物件に特化しています。居抜きとして引き渡しができるかの「交渉」を行ってくれます。まだ物件検索サイトに出ていない穴場の居抜き店舗が見つけられるかもしれません。

― 飲食店専門サイト ―

▲飲食店.com(https://www.inshokuten.com/)

こんな方にオススメ:食材仕入れ先探しなど物件契約後のサービスやサポートもお願いしたいと考えている方。

物件情報を毎日更新している飲食店.com。一つ一つの物件の情報が詳しく乗っているのが特徴です。出店サポートのためのセミナーの開講や、物件探しのあとに、求人掲載、厨房ショッピング、内装会社探し、食材仕入先探しもサポートしてくれます。

▲ テンポイノベーション(http://www.i-tenpo.com/)

こんな方にオススメ:サイト上で物件情報の詳細まで見たい方。

飲食店の居抜き店舗を専門にしているサイトで、飲食店店舗をお考えの方は登録しておきたいサイトです。サイト上には物件情報の詳細が記載されているので、下見の効率を上げることができます。ただ、こちらは物件ごとに担当者が付いているため、自分で物件を探しだす必要があります。

▲ ぶけなび(https://www.bukenavi.jp/

こんな方にオススメ:物件探しなどの最初から最後まで全てお任せしたい方。

会員数30,000人の居抜き物件検索サイトです。飲食店買取りJPという姉妹サイトがあり、そこで買い取ったどこにも出回ってない物件を掲載しています。「0円出店企画」や「特選物件企画」など不定期に行われる面白い企画があるのもぶけなびの特徴です。

▲ 居抜き市場(http://www.inuki-ichiba.jp/

こんな方にオススメ:他のサイトに載っていないような居抜き店舗物件の情報が見たい方。

問い合わせをしてからの対応が早く、サイトには掲載されていない直近の情報まで紹介してくれます。50社以上にのぼる提携業者から得た未流通情報を掲載していて情報の数も多いので、こちらもおさえておきたいサイトです。

― サロン専門サイト ―

▲サロン不動産ネット(http://www.salonfudousan.net/

こんな方にオススメ:理美容室/エステ/ネイル/まつげサロンの居抜き物件を探している方。

美容室の居抜き店舗をお探しの方は、こちらのサイトは押さえておいてください。美容室の店舗情報量が多く、新規出店の店舗を数多く担当しているので、美容室ならではのポイント等も教えてくれます。

▲ SEASON(http://www.bk-season.com/

こんな方にオススメ:名古屋でサロンを出したいと考えている方。

名古屋の居抜き店舗を中心に取り扱っているサイトです。美容院、エステ、ネイルサロンがメインの商材です。サポートが充実しており、開業資金調達や内装デザインの紹介、オリジナル商品の販売やweb制作までサポートしてくれます。

▲INUKI by タカラベルモント(http://salon.tbmg.jp/inuki/)

こんな方にオススメ:他のサイトに掲載していないような最新の物件情報を知りたい方。

理美容サロンの機器や化粧品からサロンづくりを手掛けるタカラベルモントが運営している居抜き店舗の検索サイトです。美容機器メーカーとして「出店したいという情報」、「閉店したいという情報」を独自のルート、理美容ディーラーのルート等にて掴んでおり、その豊富な情報網からマッチングさせることが強みです。

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いかがでしたか?探している居抜き物件に合ったサイトは見つけられたでしょうか?
サイトに会員登録後、物件契約までの流れに関するポイントを二つご紹介します。ご参考までにどうぞ。

①最低限の条件を洗い出す
自分にとって完璧に理想の立地・内装・広さ・賃料という物件を、居抜きで見つけることは中々難しいため、自分の店舗を構えるために最低限必要な条件を洗い出す必要があります。なかなか理想に近い物件が見つからない場合は、この条件の幅を広げてみることも後々必要になってくるかもしれません。

(例)坪数:15坪以上40坪以下等(少し幅を大げさに見ておきましょう)
   立地:「◯◯線沿い」「◯区の駅から徒歩15分以内」等
   賃料:最高上限よりも少し多めで考えておきましょう。交渉をし、希望範囲まで下がる事もあります。

②担当者を味方にする
いかに担当者を自分の味方につけるかによって、こちらに入ってくる情報量の幅が広がります。
その手段に関して、いくつか方法を教えます。

・ 今後の店舗展開を少しおおげさに話す。
→「今年中には2・3店舗展開しようと思っています」等、少しでも自分を担当することで担当者にメリットがあるか、という事をアピールします。

・ 担当者を褒める
→「色々お詳しいですね」等、知っている情報でも大げさに褒めてみてください。担当者と仲良くなる事で、サイト上に載っていない情報も引き出す事が出来るかもしれません。

2-2.店舗を扱っている不動産屋を使った探し方

通常の不動産屋でも、居抜き店舗物件をいくつか扱っている場合があります。

特に、地域密着型の様な不動産屋があれば、そこで居抜きの店舗物件情報を得られる可能性も高いです。これから募集を出そうとしている店舗の情報を持っていたり、周辺の人口・客層等開店させる上で知っておきたい情報も入手する事ができます。

予め出店希望駅や、ある程度のエリアが決まっている方は、その地域に強い不動産屋にも問い合わせをしてみると良いでしょう。

※不動産仲介会社は数多くあるので、エリアもまだ何も決まっていない段階では、余計な時間と手間がかかるため、利用しない方が良いです。

2-3.その他の探し方

サイトや不動産を利用する以外の探し方を2つご紹介します。

◇店舗情報配信サービスを活用

ホクトシステム公式サイト(http://www.hoct.co.jp/

居抜きに限らず、新着の空き店舗情報を毎日配信してくれるホクトシステムというサービスがあります。
事前に坪数や賃料、エリアも東京都であれば区の単位で条件を選び、その条件に合った店舗情報を得る事ができます。

不動産会社ではなく、あくまで情報を配信するだけのサービスなので、気になる物件があればその店舗を扱っている不動産会社に直接問い合わせをする、という流れです。

毎日大量の情報が送られてくる事にはなりますが、ネット上で得る事ができる情報としては一番新しく、広い情報を得る事ができますので、是非利用してみて下さい。

◇直接歩いてテナントを見つける
こちらは、出店希望エリアが決まっていて、時間に余裕があれば実践して頂きたい方法です。
あまり効率的な方法ではありませんが、出店希望エリアが決まっているのであれば、自分の足で探してみるのも良いです。駅からの距離や地域の利用年代等、より具体的に見る事ができます。

もし募集がされていないビルなどでも、その建物を扱っている不動産に連絡し、借りる事が出来るかもしれません。物件近くに構えている不動産屋でしたら扱っている可能性が高いので、ネットで近くの不動産を検索してみて下さい。

ちなみに私はこの方法で、1店舗理想の物件を見つける事ができました。募集は出しておらず、物置として使用していたが、こっちの部屋を使いたいと貸主に相談したところ、最終的に格安で借りる事ができました。

3.居抜き店舗のメリットって?実際の成功事例を紹介

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居抜きがどんなものか、また居抜き物件の探し方はわかりましたでしょうか。

では、具体的に居抜き店舗のメリットやデメリットってどんなものがあるのでしょう?
ここでは、居抜き店舗のメリットデメリットと、居抜き店舗を利用して成功した実際の事例をご紹介します。

3-1.居抜き店舗のメリットとデメリットは?

~居抜き店舗の4つのメリット~

①低予算で開店(開業)できる
居抜き物件の一番のメリットは内装にかかる費用を極端に安く済ませることが出来ることです。一から内装設備を作る必要がないため、店舗出店する際の初期費用を抑える事ができます。

②すぐに開店・営業できる
内装工事の期間は原則として契約期間内(賃料が発生している期間内)の為、少しでも早く開店したほうが無駄な賃料がかからず営業することが出来るので、個人事業主で自分が店舗に立ってすぐに収益につなげたい場合など少人数の出店にオススメです。

③内装プランニングの手間が省ける
居抜き物件の場合は、予めレイアウトや設備が残っているので、1から店舗を作るよりも大幅に時間の短縮が可能です。個人事業主や中小企業ですでに店舗を出店して自分が営業している為時間が取れない場合にはオススメです。

④以前からのお客様を取り込める
前テナントと同業種やそれに近い業態の場合は、前テナントのお客様を取り込める可能性が高いです。どの業態のお店でもはじめは集客で苦戦することが多いため、以前からのお客様を取り込めるのはかなり大きなメリットになります。

~居抜き店舗の4つのデメリット~

①自分の思い通りのレイアウトではない
居抜きは前テナントのレイアウトをそのまま使うことが多いため、自分の思い通りのレイアウトを組めないことが多いです。一から動線やレイアウトを考えたい場合は居抜き物件よりスケルトン物件の方がオススメです。

②前テナントの印象を引き継ぐ
前テナントと同じ業種の場合(飲食なら飲食)は良くも悪くも前テナントの印象を引き継ぐ傾向があります。前テナントの評判があまりに悪いと同じ系列の店と間違えられ敬遠される可能性があります。契約の前に前テナントの評判や撤退理由を確認しておきましょう。

③機材トラブルの危険性がある
居抜きで前テナントの機材を引き継いだ場合、その機材が故障した際には自分の費用負担で直すことになります。場合によっては定価10万円の機材を15万円で直さなければいけないケースも出てきますので、事前に貸主や前テナントから分かる範囲での確認・情報収集が必要です。

【確認したほうが良い点】
・いつくらいに製造された機材か
・以前修理したことはあるか
・説明書や保証書はあるか

④造作譲渡料がかかる場合がある
前テナントが内装費用や設備に金額を設定して、新テナントに買い取ってもらう費用を指します。設備等の使用年数だけではなく立地などを加味した物件の価値で設定されることが多いです。前テナントの言い値で設定されることが多いため、必ずしもその値段に見合った内装や設備という訳ではないので注意が必要です。

3-2.居抜き店舗を利用したお店の成功事例

実際に居抜き店舗を利用して成功したお店はどんなところがあるのでしょうか。普通の物件よりも探すのが少し難しい居抜き物件なので、せっかくなら成功させたいですよね。

それでは、他社の成功事例を見てみましょう。

★『300万円のコストダウンに成功!居抜き物件で個性派バー/ダイニングバー』

http://case.dreamgate.gr.jp/topics_detail1/id=71
「以前もバーだったので、カウンターもちょうど良いものがあり、店全体の雰囲気も私がイメージしていたものに近かったんです。
コストがかかる水回りや配管および、配電・空調などの工事の必要もないので、リニューアル程度の工事で低資金で済む。食器や什器、備品なども使えるものが多く、助かりました」(記事抜粋)

飲食店で居抜きを利用して、大幅なコストダウンを叶えた例です。居抜き店舗でも、食器は自分の店のイメージに合わせて新調するなど、こだわりのある部分にはお金をかけ、節約できる部分は節約しています。ほかにも小さな努力を重ね、当初1000万円の予定だった開業資金を700万円に抑えることが出来たそうです。

★『前職で培った知恵とコネで700万円の節約起業 / 有限会社ハーディー』

http://case.dreamgate.gr.jp/topics_detail1/id=72
「手を加えたのは店の雰囲気に影響するものだけです。
天井はシックなグレーに塗り替えて、壁紙やカーペットは落ち着いた色調のものをセレクト。照明は蛍光 灯だったのでダウンライトに替えて、ビリヤード台の上にもスポットを設置しました。
また、階段の手すりは劣化が激しくて張替えたかったのですが、 50~60万円かかると言われたので、カッティングシートを貼る方式にして5万円に抑えました」(記事抜粋)

家電量販店の居抜き店舗を利用した例です。居抜きのいいところを生かして、可能な限り使えるものは使い、細かい内装や外装は知人の会社に安くやってもらったそうです。こちらの居抜き物件は駐車場付きの物件だったため、借主の要望とぴったり合っていたのが、借りる決め手となりました。

4.これだけは確認しておきたい3つのこと

理想の物件を見つけたはいいが、いざ契約をする時に「知らなかった!」といった事があると、結局契約出来ず一から店舗を探し直す事になりかねません。そういった失敗を避けるために、以下の点は覚えておきましょう。

■ 実際の前テナント店舗をリサーチ

2‐1でも少し触れましたが、居抜きの店舗を借りる時には、前テナントの評判も少なからず引き継ぐ事になります。そのため、前テナントが撤退する理由を出来る限り知っておきましょう。このリサーチする方法は多々ありますが、誰にでも簡単に出来る方法を3つお伝えします。

方法①~近所の周辺の店舗、住民に前テナントの評判を聞く~
こちらは噂話程度の信憑性にはなりますが、必ず確認しておいた方が良いです。自分が開店した際に、対処が出来る内容かもしれません。また、評判をいきなり聞きにくい場合は、周辺の人通りやどういった客層が多いのか等から話を広げる事も出きます。

方法②~前テナントの人から撤退理由を聞く~
前テナントの人に直接撤退理由を聞いても、本当の事を言ってくれないケースがほとんどです。なるべく早く新しい借主を見つけ内装を売りたいので、悪い事は伏せられてしまう事が多いでしょう。ですが、予め考えうる撤退理由を考えておき、遠回しに理由を引き出すようにしましょう。

例えば「この周辺は人通りが少ないですが、どういった集客をしていたのでしょうか?今の所◯◯といった対策で集客をしようと思っています」といった様な質問です。
すると、「その方法はあまりオススメしない」とか「うちも同じ方法でやっていたよ」等、ヒントを得る事ができます。

方法③~前テナントのHPや掲載サイトを確認~
居抜き店舗の場合は、募集を出してはいるが営業中の場合がほとんどです。なので、前テナントの公式サイトや集客媒体等を見る事ができます。営業中にネットで公開している情報は、信憑性が高いので「単価」や「サービス内容」「打ち出し方法」等分かる事はリサーチしておきましょう。

■ 店内改装費用は予算内に収まるかどうか

飲食店や美容業を開業する予定の方は、水周りの設備工事が必須になると思います。

飲食店の場合、「グリストラップ」という油や生ごみを除去する設備の大きさが、カフェや居酒屋など業種によって異なります。そのため、前テナントの状態によって水回りの工事価格も大きく異なってきます。飲食店の居抜き物件の水道工事費用の相場は(グリストラップと元の配管に高圧洗浄をかけるだけの工事と想定して)大体10万~15万円です。

あとは、店内設計の自由度をどこまで追求するのか、というところにかかってきます。費用をどれだけかけられるのかを予め明確にし、候補となる物件の内装は予算内に収まるのかどうかを必ず確認しましょう。一度内装業者にも一緒に見てもらうと大体の改装費用をその場で見積もってくれるので、後から余計な費用がたくさんかかる失敗を避ける事ができます。

■ 家具などは、基本的には借り手が全て買い取る

居抜きで店舗を借りる時は、基本的には内装は「全て買い取る」というのが基本です。そのため、明らかに壊れている物などに関しては、契約の前段階で前テナントに相談しておく必要があります。

しかし「この家具は引き継ぐが、これは邪魔なのでいらない」等、細かい要望を言いすぎると、揉める原因となり、最悪の場合契約ができなくなる事もあります。設備等に関しては保証書など確認しておくと良いです。その後、壊れている物や不必要な物に関して、前テナントに交渉するよう物件を紹介してくれた仲介業者に依頼するのが一番スムーズです。

5.まとめ

居抜きの店舗を探すためには、様々な手段を使って、より多くの情報を得る事が理想の物件を見つける上で重要です。
店舗設計の自由度が低い分、少しでも理想に近しい物件に出会えるための方法を試してみて下さい。また希望の物件を見つける可能性を最大限あげるために、探す前のコツもおさえた上で、実践してみて下さい。

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