意外と知らない⁉︎理想の居抜き店舗を見つけるコツを伝授

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店舗を探しているが、具体的な探し方が分からなかったり、そもそもあまり居抜きとは何かを理解しきれていな、という方は多いのではないでしょうか。

店舗の居抜き物件情報は、契約までのスピードも早く、なかなか理想の物件に出会えない事も多くあります。店舗探しは時間も体力も使うため、なるべく早く理想の物件を見つけるために、探す時のコツ・居抜き物件の最低限の知識を知っておく必要があります。

この記事では、居抜きと通常の店舗との違いから、なかなか知らない居抜き店舗の探し方まで、丁寧にご説明していきます。実体験を元に、分かりやすくお伝えしていきますので、是非実践してみて下さい。

1.居抜き店舗とは
1-1.居抜きとは内装設備が残っている状態を指す
1-2.居抜きとスケルトンとの違い
2.居抜き店舗の探し方
2-1.探す時にやっておきたい3つのポイント
2-2.居抜き店舗サイトを使った探し方
2-3.店舗を扱っている不動産屋を使った探し方
2-4.その他の探し方
3.これだけは確認しておきたい3つの注意点
4.まとめ

1.居抜き店舗とは

そもそも居抜き店舗とはどういった物件か知っていますか。居抜きとは簡単に言うと、前のテナントが使用していた内装・造作・設備などがそのまま残されている状態の事を指します。また、通常の店舗とは異なる居抜きならではの特徴もここでご紹介します。それぞれの特徴を踏まえ、契約時に損をしないためにも、最低限知識を把握しておきましょう。

1-1.居抜きとは内装設備が残っている状態を指す

居抜きとは、店内の内装設備が残っている状態のことを指し、物件を借りる時にその内装設備を買い取ることで、前テナントの状態まるごと引継ぐ事が出来ます。居抜きの状態で募集をだしているケースは、「事務所」だと少ないですが「店舗」の中では「飲食店」や「美容室・エステサロン・バー」は良く募集が出ています。
居抜きの反対語として「スケルトン」という言葉があります。こちらは、建物躯体のみの状態で、店内の内装設備がない状態の事をさします。以下の図を参考にして下さい。

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店舗を探す際は「居抜き」もしくは「スケルトン」のどちらかで探すと思いますが、大きな違いは「内装設備を買い取るかどうか」の違いになります。詳しくは1−2でその他の違いを比較していきますので、ご参考にして下さい。
また他の選択肢としては「内装設備をリースとして引継ぐ」という方法もありますが、こちらは割合としてはとても少ないです。「買い取りたくはないが、借りている間は使用したい」という場合は、一度交渉してみる事も可能です。

居抜きで借りたい場合は、通常のスケルトンとは違った点がいくつかあります。より詳しく知りたい方はこちらをご参考にして下さい。リース物件の内容も確認ができます。
(【居抜き物件とは?意外と多い居抜き物件の注意点】http://ashita-office.com/inuki-bukken-important-point-1032

1-2.居抜きとスケルトンとの違い

店舗を探す時は、スケルトンの物件・居抜き物件の2つの選択肢があります。
このスケルトン物件と居抜き物件の違いを簡単に比較したものを下記に載せますので、おさえておいて下さい。

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居抜きのメリットとしては、一から内装設備を作る必要がないため、店舗出店する際の初期費用を抑える事ができます。特に飲食店や美容業を考えている方にとっては、この初期費用は大きくかかってくるため、このメリットは魅力的なポイントです。しかし、アパレルやショップ販売等の店舗であれば、大掛かりな工事を必要とする設備を必要としない場合は、スケルトンで借りる方が安い場合もあります。

逆に居抜きのデメリットとしては、内装を引き継ぐとともに、前テナントの評判も引き継ぐことになります。商売がうまくいっていたら、物件を募集に出す必要もないので、基本的には商売がうまくいかない物件を引き継ぐ事になります。そのため、契約にあたっては慎重に検討する必要があります。

また、居抜き店舗はなかなか見つけるのが難しいです。というのも、前テナントが一から店舗内装を作っていた場合、前テナントが退去するまでに新しい借り手が見つからなければ、内装を全てキレイにした状態(スケルトン)で、貸主に返却しなければならないためです。

そのため前テナント退去後はスケルトンの状態で募集が出る事になります。居抜きで店舗を見つけるには、スケルトン状態に戻される前に見つける必要もあり、タイミングがすごく重要になります。

2.居抜き店舗の探し方

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それでは実際に店舗を探す時のポイントから方法までをご紹介します。店舗を探す事が初めての方も、しっかりポイントをおさえ、紹介する方法を実践すれば心配はいりません。ぜひ参考にしてみて下さい。

2-1.探す時にやっておきたい3つのポイント

先ほども述べた通り、居抜き物件を見つける事は簡単ではありません。ですが、より理想に近い物件を早く見つけるためにはより多くの物件情報を得る必要があります。
そのためのポイントを、いくつかご紹介します。これから物件を探そうとしている人、なかなか理想の物件が見つからない人はぜひ実践してみて下さい。
実際に私も店舗を探す際、以下の3つの方法を実践し、満足のいく店舗が見つかりました。

■ 出来る限り店舗紹介サイトの会員になる
2つや3つのサイト情報だけでは、意外と居抜き物件の情報としては少ないです。なので、出来る限り5つ・6つの店舗情報サイトの会員になり、毎日新着物件情報を入手しておく事をオススメします。余裕があればサイトにのっている居抜き店舗情報を予め全て洗い出し、希望物件をピックアップしておくと尚良いです。
始めは時間がかかりますが、後は新着物件情報をメール等でチェックするだけなので、物件情報の幅をグンと広げる事ができます。

 

■ 最低限の条件を洗い出す
自分の理想とする店舗と同様の立地・内装・広さ・賃料というのは居抜きの場合中々見つける事が出来ません。そこで、最低限自分の店舗を構えるために必要な条件を、洗い出す必要があります。この最低限の条件は、以下の条件くらい幅を広げておくと良いです。中々希望に近い物件が見つからない場合は、この条件の幅を広げてみるのも後々必要になってくるかもしれません。
(例)
・坪数:15坪以上40坪以下等、少し幅を大げさに見ておきましょう
・ 立地:「◯◯線沿い」「◯区の駅から徒歩15分以内」等
・ 賃料:最高上限よりも少し多めで考えておきましょう。交渉をし、希望範囲まで下がる事もあります。

ここからは、実際に店舗を探す時の方法を3パターンご紹介します。どの方法が良い、というよりは出来る限り全ての方法を実践してもらう事で、より理想の物件に出会う可能性が広がります。早ければ探しはじめてから3日で契約するケースもありますし、逆に3・4ヶ月経っても見つからない場合もあります。より理想に近い物件を早く見つけるために、できる限りの手段を活用しましょう。

 

■ 担当者を味方にする
店舗物件を探すにあたって、とても重要なのは担当者の情報量です。いかに担当者を自分の味方につけるかによって、こちらに入ってくる情報量の幅が広がります。その手段に関して、いくつか方法を教えます。
・ 今後の店舗展開を少しおおげさに
→「今年中には2・3店舗展開しようと思っています」等、少しでも自分を担当することで担当者にメリットがあるか、という事をアピールします。

・ 担当者を褒める
→「色々お詳しいですね」等、知っている情報でも大げさに褒めてみてください。担当者と仲良くなる事で、サイト上に載っていない情報も引き出す事が出来るかもしれません。

2-2.居抜き店舗サイトを使った探し方

居抜きで店舗を探している方は、居抜きを専門に扱っているサイトをいくつかキープしておきましょう。ほとんどのサイトが会員に登録しないと詳しい物件情報まで見る事ができないので、まずは迷わず会員登録しておくことが店舗探しの第一歩です。
サイト上で得ておく情報としては、「坪数」「賃料」「造作譲渡代」の3つが把握出来れば良いです。内装までサイト上で見ておきたいと思っている方もいるかもしれませんが、店の雰囲気は実際のものと随分印象が違います。この段階ではあまり条件を絞らず、少しでも可能性のある居抜き店舗を見つけることが出来れば良いです。

サイトを使って探すメリットとしては、登録さえしておけばあとは情報を待つという手軽さがあります。また、ほとんどのサイトは会員登録が無料になっています。デメリットとしては、登録すればするほど一度登録したサイトからメールマガジンでの配信がきます。よほどメールボックスに余計なメールを入れたくない、という方でなければ、店舗を探す時期だけは我慢して下さい。

ちなみに、私が利用したサイトをいくつかご紹介しておきます。使ってみて分かったサイトの情報を簡単ではありますが併せてご紹介していますので、都内で探している方はぜひ利用してみて下さい。

▲ 居抜き本舗http://www.inuki-honpo.jp/
居抜き店舗を専門に扱っているサイトの中で、飲食店・美容室の居抜き情報が一番多いので、まずはこのサイトから探してみてはいかがでしょうか。情報量が多い分、問い合わせをし、担当者に物件をピックアップしてもらう事も有効です。

▲居抜き市場http://www.inuki-ichiba.jp/
問い合わせをしてからの対応が早く、サイトには掲載されていない直近の情報まで紹介してくれます。居抜きの情報も多いので、こちらもおさえておきたいサイトです。

▲ テンポイノベーションhttp://www.i-tenpo.com/)
飲食店の居抜き店舗を専門にしているサイトで、飲食店店舗をお考えの方は登録しておきたいサイトです。ただこちらは物件ごとに担当者が付いているため、自分で物件を探しだす必要があります。

▲サロン不動産ネットhttp://www.salonfudousan.net/
美容室の居抜き店舗をお探しの方は、こちらのサイトは抑えておいてください。美容室の店舗情報量が多く、新規出店の店舗を数多く担当しているので、美容室ならではのポイント等も教えてくれます。

2-3.店舗を扱っている不動産屋を使った探し方

居抜き店舗は専門の業者だけでなく、通常の不動産屋でもいくつか扱っている場合もあります。特に、探している地域密着の様な不動産屋があれば、そこで居抜きの店舗情報を得られる可能性も高いです。扱っている情報としては、スケルトンから貸事務所・貸店舗等幅が広いため、多くの店舗情報を得る事はできないかもしれません。
ですが、これから募集を出そうとしている店舗の情報を持っていたり、周辺の人口・客層等開店させる上で知っておきたい情報も入手する事ができます。

予め出店希望駅が決まっていたり、ある程度のエリアが決まっている方は、その地域に強い不動産屋にも問い合わせをしておいた方が良いでしょう。不動産仲介会社は数多くあるので、エリアもまだ何も決まっていない段階では、余計な時間と手間がかかるため、利用しない方が良いです。

不動産屋を利用するメリットとしては、サイトに情報が載っていないリアルタイムの情報を仕入れる事が出来る事です。しかし、エリアもまだ何も決まっていない段階では、不動産仲介業者を選ぶ所から始まるため、余計な時間と手間がかかってしまうかもしれません。

2-4.その他の探し方

▲ 店舗情報配信サービスを活用
居抜きに限らず、新着の空き店舗情報を毎日配信してくれるホクトシステムというサービスがあります。事前に坪数や賃料、エリアも東京都であれば区の単位で条件を選び、その条件に合った店舗情報を得る事ができます。

不動産会社ではなくあくまで情報を配信するだけのサービスなので、気になる物件があればその店舗を扱っている不動産会社に直接問い合わせをする流れになります。毎日大量の情報が送られてくる事にはなりますが、ネット上で得る事ができる情報としては一番新しく、広い情報を得る事ができますので、是非利用してみて下さい。有料にはなりますが、プラン毎に利用料金がかわりますので、詳しくは公式サイトからご確認下さい。
※ ホクトシステム公式サイト(http://www.hoct.co.jp/

▲ 直接歩いてテナントを見つける
こちらは時間があれば実践して頂きたい方法です。あまり効率的な方法ではありませんが、出店希望エリアが決まっているのであれば、自分の足で探してみるのも良いです。駅からの距離や地域の利用年代等、より具体的に見る事ができます。

実践した場合は、外から見て空いていそうなビル等は募集の貼り紙がないか確認してみて下さい。もし募集がされていない場合でも、その建物を扱っている不動産に連絡し、借りる事が出来るかもしれません。物件近くに構えている不動産屋でしたら扱っている可能性が高いので、ネットで近くの不動産を検索してみて下さい。

ちなみに私はこの方法で、1店舗理想の物件を見つける事ができました。募集は出しておらず、物置として使用していたが、こっちの部屋を使いたいと貸主に相談したところ、最終的に格安で借りる事ができました。

 

3.これだけは確認しておきたい3つの注意点

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理想の物件を見つけ、いざ契約しようと思った際には以下の注意点をしっかり抑えておいて下さい。見つけたはいいが、いざ契約をする時に「知らなかった!」といった事があると、結局契約出来ず一から店舗を探し直す事になりかねません。そういった失敗を避けるために、必ず理想の物件を見つけたらこの注意点を抑えておきましょう。

■ 実際の前テナント店舗をリサーチ
1-1でも少し触れましたが、居抜きの店舗を借りる時には、前テナントの評判も少なからず引き継ぐ事になります。そのため、前テナントが撤退する理由を出来る限り知っておきましょう。このリサーチする方法は多々ありますが、誰にでも簡単に出来る方法を3つお伝えします。

① 近所の周辺の店舗、住民に前テナントの評判を聞く
こちらは噂話程度の信憑性にはなりますが、必ず確認しておいた方が良いです。自分が開店した際に、対処が出来る内容かもしれません。また、評判をいきなり聞きにくい場合は、周辺の人通りやどういった客層が多いのか等から話を広げる事も出きます。

② 前テナントの人から撤退理由のヒントを聞く
前テナントの人に直接撤退理由を聞いても、本当の事を言ってくれないケースがほとんどです。なるべく早く新しい借主を見つけ内装を売りたいので、悪い事は伏せられてしまう事が多いでしょう。ですがの予め考えうる撤退理由を考えておき、遠回しに理由を引き出すようにしましょう。

例えば「この周辺は人通りが少ないですが、どういった集客をしていたのでしょうか?今の所◯◯といった対策で集客をしやおうと思っています」といった様な質問です。すると、「その方法はあまりオススメしない」とか「うちも同じ方法でやっていたよ」等、ヒントを得る事ができます。こちらの方法も信憑性は低いですが、より多くのヒントを集める事で、前テナントの撤退理由がある程度見えて来る事もあります。

あまりに情報を開示してくれない場合は、悪い情報がバレる事を恐れている可能性が高いので、その物件は慎重に検討して下さい。ヒントが少ない状態での出店はリスクが高くなります。

③ 前テナントのHPや掲載サイトを確認
居抜き店舗の場合は、募集を出してはいるが営業中の場合がほとんどです。なので、前テナントの公式サイトや集客媒体等を見る事ができます。営業中にネットで公開している情報は、信憑性が高いので「単価」や「サービス内容」「打ち出し方法」等分かる事はリサーチしておきましょう。

 

■ 店内改装費用は予算内に収まるかどうか
居抜き店舗を見つけたからといって、必ずしもスケルトンで借りるよりも安くなるとは限りません。特に飲食店や美容業を開業する予定の方は、水周りの設備工事が必須になると思います。そのため、最低でも以下の2つの点は、明確にしておきましょう。
① 水周りの配管工事費にいくらかけられるのか
② 店内設計の自由度をどこまで追求するのか

上記の2点が、店内改装時にかかってくる大きな費用です。①と②の費用をどれだけかけられるのかを予め明確にし、候補となる物件の内装はこの予算内に収まるのかどうかを必ず確認しましょう。内装の状態によっては、居抜きにも関わらず、スケルトンで一から設備をつくった方が安くなる場合もあります。そのため、理想の物件に出会うのはもちろんですが、多少希望に近い物件が見つかれば、条件を妥協するのも一つの手です。

検討物件が見つかった際は、一度内装業者にも一緒に見てもらう事をお勧めします、内装業者であれば、大体の改装費用をその場で見積もってくれますので、後から余計な費用がたくさんかかる失敗を避ける事ができます。

 

■ 造作譲渡は基本的には借り手が全て買い取る
居抜きで店舗を借りる時は、基本的には内装は「全て買い取る」というのが基本です。そのため、明らかに壊れている物や、不必要なものに関しては契約の前段階で前テナントに相談しておく必要があります。
しかし「この家具だけは引き継ぐが、これは邪魔なのでいらない」等、細かい要望を言いすぎては、揉める原因となり、最悪のケース契約ができなくなる事もあります。

そうならないために、まずは希望に近しい物件がみつかったら、内装設備に関して借りた後も利用できるのかどうかを内見の際に確認しましょう。設備等に関しては保証書など確認しておくと良いです。その後、壊れている物や不必要な物に関して、前テナントに交渉するよう物件を紹介してくれた仲介業者に依頼するのが一番スムーズです。

4.まとめ

居抜きの店舗を探すためには、様々な手段を使って、より多くの情報を得る事が理想の物件を見つける上で重要です。店舗設計の自由度が低い分、少しでも理想に近しい物件に出会えるための方法を試してみて下さい。また希望の物件を見つける可能性を最大限あげるために、探す前のコツもおさえた上で、実践してみて下さい。

 

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