居抜き物件とは?意外と多い居抜き物件の注意点

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
居抜きアイキャッチ

居抜き物件を、『物や設備が揃っているので初期費用が安い』、『利用開始までが早い』、という印象を持って探している方は多いと思います。しかし、居抜き物件とはなんなのか、ちゃんと理解せずに探している方も多いのではないでしょうか。

居抜き物件特有のトラブルが意外と多いので、ポイントを抑えておかないと、いざ退去する時に思いがけない損害が発生する事があります。また、なかなか居抜き物件だけを上手に探すのは難しいですよね。

ここでは、弊社のお客様とのやり取りでよくある事例を踏まえ、居抜き物件探しのポイントを解説しますので、居抜き物件の契約で失敗しないよう、ポイントを抑えて物件を探して見て下さい。

■目次
1.居抜き物件に関して
 1-1.居抜き物件とは、前テナントの内装や設備が残っている状態
 1-2.居抜き物件のメリット・デメリット
 1-3.居抜き物件で契約した方が良い業種は無い
2.居抜き物件を探す時
 2-1.探す時の3つのポイント
 2-2.選ぶ時は、前テナントの退去理由を必ずチェック
 2-3.契約に関して
  2-3-1.契約前には、責任の所在を明確に
  2-3-2.よくある4つのトラブル事例
3.探す時の豆知識
 3-1.居抜き物件の賃料は、普通の賃貸と変わらない
 3-2.初期費用を下げたいのならリース物件もお得
4.居抜き出たい時の鉄則『解約予告は6ヶ月以上前に出す』
5.居抜き物件を専門的に扱うサイト
6.まとめ

1.居抜き物件に関して

居抜き物件を探す前に、そもそも居抜き物件が何なのかを理解しましょう。知識を深め、メリットやデメリットを抑え、本当に居抜き物件を探す方向でよいのか?見極めをしてから探す事が重要です。

1-1.居抜き物件とは、前テナントの内装や設備が残っている状態

居抜き物件とは、前のテナント(借り手)が使っていた内装や設備をそのまま引き継いで使用出来る物件の事です。ラーメン屋が閉店したと思ったら、また別のラーメン屋が入ったのに見た目はほとんど変わってない、なんて事よくありませんか?それがまさに居抜き物件です。

ラーメン屋

■造作譲渡とは?
前テナントから内装や設備を引き継ぐ事を、専門用語で『造作譲渡』と言います。その方法には『無料』、『買い取り』の2種類あります。
『買い取り』で引き継ぐ方が一般的で、設備の元々の値段や使用状態などを考慮して交渉し、その値段を決めます。この値段を『造作譲渡費用』と言います。

■スケルトンとは?
居抜きと逆の意味を持つ『スケルトン』という用語があります。これは内装や設備がなにも無い状態です。つまり、その物件が出来上がった時と同じ状態を指します。クリーニング等をして綺麗にはしますが、使用頻度によって状態の良さは異なります。

スケルトン

■どこまでが居抜きなの?
どこまでが居抜きなのか、『居抜き』と『スケルトン』の境界線を気にする方が居ます。しかし、その境界線がどこにあるかが影響する事はほとんど無い為、重要ではありません。以下の理解で十分です。

・居抜き   … 前テナントの内装、設備がそのまま残っている状態
・一部居抜き … 前テナントの内装、設備が一部残っている状態
・スケルトン … 前テナントの内装、設備が全く無い状態

ちなみに、『居抜き』という言葉の由来は、人が居なくなった家の物を、そのまま別の人が使う事を『居を抜く』と表現する事から来ています。

1-2.居抜き物件のメリット・デメリット

■借主のメリット

“初期費用が浮き、開業までの時間を大幅に短縮できる”
内装や設備、備品の用意に掛かる初期費用が浮きます。また、探す、買う、設置するなどの作業時間が一気に省けるので、開業までの時間を大幅に短縮する事が出来ます。よって、開業までの時間が無い人や、開業し始めで費用が無い人にはかなりお得な物件です。
“前の顧客を呼び込める”
前テナントと同じ業種であれば、前の顧客を呼び込めます。

■前テナントのメリット

“原状回復の費用、手間が浮く”
原状回復とは、『物件を借り始めた時と同じ状態に戻す』事で、退去する契約者にはその義務があります。設置した物の撤去、専門業者を呼んで内装等のクリーニングをするので、そこで費用が発生します。居抜きで退去をすれば、その費用や手間を省く事が出来ます。
“引き渡し直前まで営業できる”
原状回復に費やす時間も考えなくて済むので、新しい借り手に物件を引き渡す直前まで営業できます。

■借主のデメリット

“レイアウトに制限が掛かる”
前の内装を引き継ぐと、どうしてもレイアウトに制限が掛かります。居抜きを考える場合は、自由なレイアウトを考えるのはとても難しいです。
“キッチン関係の改装が難しい”
飲食系でキッチン関係を改装しなければいけない場合、スケルトンより費用が掛かる事もあります。元々ある設備を撤去し、新たに設備を設置するので、余計な手間と費用が発生する事が十分に考えられます。
“保証書、取り扱い説明書が無い”
新しく買った備品には当然のように着いている保証書や取り扱い説明書は、居抜きの場合はほとんど付いていません。備品の欠損や老朽化をしっかりチェックしておかないと、買い取り費用を支払ったのに、結局買い足さないといけないという事態を招きます。
“責任区分がはっきりしない”
自分が借りる前から空いていた穴やヒビなどをちゃんとチェックしておかないと、いざ自分が退去する時に余計な原状回復を求められてしまいます。『自分が借 りる時にはすでにこの状態だった』と後でちゃんと証明できるよう、責任区分をはっきりさせてから契約をする事が重要です。そして必ず契約書に文章で残しま しょう。
“前のテナントのイメージや評判を引きずる”
前のテナントがそこを退去する理由には様々ありますが、例えば「料理が美味しくない」、「事件が起きた」、「大きな負債を抱えていた」という理由であれ ば、そのイメージが新しい借り手にも付いてしまう事があります。なぜ前のテナントが退去したのかもチェックしておきましょう。

■前テナントのデメリット

“解約予告を最低でも6ヶ月以上前に出す必要がある”
居抜きの設備を借りてくれる人が決まっていないのに居抜き状態で物件を残してしまうと、次に募集する業種が限られてしまいます。その性質上、物件のオー ナーは居抜きを嫌がります。よって、居抜きで出たいと考える場合、解約予告を早く出して、居抜き状態で使ってくれる人を探す期間をなるべく長くする必要が あります。居抜きで出たい場合は、解約予告を最低でも半年(6ヶ月)以上前から出すのが一般的です。

ちなみに、物件を貸す側のオーナーには、居抜きにするメリットは一切ありません。前テナントと新しいテナントが交渉し、どちらがどこまで費用を負担するのかやり取りをするだけなので、オーナーには一切関係無いのです。

オーナーはトラブルなく、新しい借り手が見つかってくれればそれだけでいいので、余計なトラブルを発生させる可能性を考えると、オーナーにとって居抜きはデメリットになりやすいのです。居抜き物件が流行らない大きな原因はここにあります。

困ったオーナー

[ メリット・デメリット一覧表 ]

photo

1-3.居抜き物件で契約した方が良い業種は無い

どんな業種が居抜きに適しているのかを気にされている方が多いですが、結論から言うと、この業種であれば居抜きをした方が良いという業種はありません。

前述のメリットから考えて、初期費用を浮かせたい人や、開業までの時間を短縮したい人に居抜き物件は向いているので、『SE系だから』、『飲食だから』という業種による違いはほとんど関係ありません。

しかし、居抜きで出している物件が比較的多く、探しやすい業種はあります。例えば以下のような業種です。

■重飲食系 → ラーメン、居酒屋、ダイニングバー

■軽飲食系 → 喫茶店

■美容系 → エステサロン

■娯楽系 → カラオケ

2.居抜き物件を探す時

2-1.探す時の3つのポイント

① 同じ業種の賃貸物件を探して居抜き交渉をする
『居抜きで出します』という物件は比較的少ないので、それを条件にすると探せる物件数が限られてしまいます。そこで、普通に賃貸物件を探し、同じ業種が入っているテナントを見つけ、そこに居抜き交渉をしていくと探せる母数を増やせます。意外とこのケースで居抜き物件を見つけられるケースは多いです。

『同じ業種が入っているテナント』は、普通にはなかなか探せないので、不動産屋、仲介業者に十分相談をして資料を出してもらう必要があります。

ただし、解約があと1ヶ月、2ヶ月後のような直近の状態の物件を見つけても交渉の時間がありません。居抜きの許可に関する交渉、造作譲渡金額に関する交渉など、交渉に掛かる時間を考え、最低でも4ヶ月以上先に解約予告が出ている物件を探すのがポイントです。

② スピード感を持って探す
前述の通り、居抜き物件は数が少ないので、優良な居抜き物件は募集が出ればすぐに決まってしまいます。例えばラーメン店の居抜き物件は需要がかなり多いので、募集してから2日で終わると言われています。また、居抜きは造作譲渡費用の交渉に意外と時間が掛かります。時間に余裕を持つ事が重要ですが、実際なかなか余裕を持つ事は難しいですよね。ですので、物件を見つけたらすぐに内覧し、決定までの意思決定を早くする等、スピード感を持って行動していく事が重要になります。

③ 専門の検索サイトを使う
不動産屋に居抜き物件探しを相談するのはもちろん良いですが、最近では居抜き物件を専門的に扱う検索サイトが増え、インターネット上でもかなり探しやすくなっています。専門の検索サイトはこちらでチェックしましょう。→ 5.居抜き物件を専門的に扱う業者(おすすめ順)

2-2.選ぶ時は、前テナントの退去理由を必ずチェック

いくつか候補の中から希望の物件を選ぶ時、『なぜ前テナントがここを退去する事になったか』という点を必ずチェックしましょう。『味が悪い』、『対応が悪い』、『事件が起きた』など、評判に関わる理由から顧客の付きが悪くなり、それが元で赤字となり、退去せざるを得なくなったというケースの場合、次のテナントがその評判を引き継いでしまう事も十分にあり得ます。飲食等の来客系であれば、場所的に顧客が店に来づらい為に苦戦したのかもしれません。

居抜き物件での契約は、内装や設備に掛かる費用、手間に目が行きやすく、前テナントの退去理由を見落としやすいので、しっかりチェックしましょう。

2-3.契約に関して

2-3-1.契約前には、責任の所在を明確に

契約をする前に、どこまでが自分の責任になるのか、責任の所在を契約書内容でチェックしておく事が重要です。ポイントは以下の通りです。

“設備の所有者チェック”
設備を引き継ぐ時、その設備が前テナントの買った物なのか、物件のオーナーの所有物なのか、リース物なのかをチェックしておきましょう。設備を撤去したい時、故障した時に責任の所在がはっきりしていないと、揉め事の原因になります。
“原状回復の範囲”
退去前の原状回復で、どの状態まで元に戻せばいいのかを契約締結前にチェックしておきましょう。自分が退去する事になった時、オーナーに前のテナントが造 作した設備を撤去してくれと言われる事も少なくありません。原状回復は、借りはじめた状態に戻せばいいので、自分に関係がない造作の撤去費用を無駄に払う 必要はありません。契約書に責任の範囲がどのように記載されているのか、十分チェックしておきましょう。

2-3-2.よくある4つのトラブル事例

① 交渉相手が決済権を持っておらず、契約締結までに時間が掛かった
賃貸で出している物件を居抜きで使わせてもらう時や、居抜き物件の造作譲渡費用を決める時など、交渉するタイミングで重要になるのが『誰と話をするか』です。

弊社のお客様で、自分が求める内装、設備が揃っていた賃貸物件を見つけられて、なんとかそれを居抜きとして利用させてもらえないか交渉された方がいらっしゃいました。結果、交渉をかなり長引かせてしまい、交渉完了から物件の契約締結までかなりの短時間でドタバタしてしまいました。原因は、交渉の相手方の窓口が総務の方で、財務に関する決済権を持っていなかった事です。居抜き関連の交渉は費用に関する話がほとんどの為、交渉時は必ず相手方のCFOなど、財務に関する責任者と話をする事が、時間を掛けない為の大きなポイントになります。

② リース物に気づかず代金を請求された
居抜き物件の契約が無事完了した後、引き継いだ備品の中にリース物がある事が発覚し、新しい借り手がリース代を払う羽目になりました。これは設備の所有者のチェックを怠った為に起こるトラブルの典型です。

③ 前テナントが空けた壁の原状回復を請求された
退去時、前のテナントが空けた大きな穴を直してから出て行くようオーナーに言われました。穴を空けたのは自分ではない事を訴えるも、契約書にその記載が無く、余計な原状回復費を払う羽目になってしまいました。

これは契約前に、原状回復の範囲に関して契約書内容のチェックを怠った典型例です。よくある事なので、必ず責任の所在は文章で残しましょう。

④ 明け渡してすぐに設備が故障し、責任の所在で揉め事に
造作譲渡はオーナーには関係無い事で、完全に前テナントと新しい借主の当事者間の自己責任になる為、こういった事が起こり得ます。居抜き契約が終わっていざオープンという所で、急にキッチン設備が動作しない、故障が発生した、なんて事は良くあります。その場合、責任は買主にあるのか、売主にあるのかで揉めるケースが多いです。こういう事が起こる可能性も考慮した上で、慎重に契約を進める事をおすすめします。

3.探す時の豆知識

3-1.居抜き物件の賃料は、普通の賃貸と変わらない

狙っている居抜き物件の賃料の妥当性を知りたいというお客様多いですが、結論から言うと、基本的に居抜き物件の賃料は、普通の賃貸賃料と同じと考えてよいです。
居抜き物件に特化した相場データは出回っていない為、妥当性を探るのはなかなか難しいかもしれません。しかし、居抜きとはいえ、そもそもの物件の賃料は普通の賃貸と同じです。

前テナントが設備や内装を残すと、印象として『中古感』が強くなる為、賃料が安くなるのではないか?と考える方が多いですが、実際はそんな事は無いです。しかし、居抜きのまま次の借り手が付かずに募集されている物件に対しては、それを交渉の材料に使うと賃料が下がりやすく、実際活用している方も多いです。

3-2.初期費用を下げたいのならリース物件もお得

初期費用を下げたい、開業までの時間を掛けたくないという理由で居抜き物件を探す方は多いと思いますが、居抜きの他にも『リース物件(リース店舗)』があります。

リース物件は、居抜き物件とは異なり、どれが誰の所有で、退去時は何を払えば良いかなど、責任の所在がはっきりしています。その為、造作譲渡の交渉などをする必要がなく、より短時間で開業が出来ます。

また、故障対応やメンテナンスは全てリース会社がやってくれるので便利です。長期的な利用はあまり向いていませんが、利用する期間が決まっている方にとっては、計画的に使えばとてもお得な物件になります。

4.居抜きで出たい時の鉄則『解約予告は6ヶ月以上前に出す』

ここまでは、居抜き物件を探す側の視点で進めて来ましたが、居抜きで出たい人も多く居ると思います。その時のポイントも抑えておきましょう。

“解約予告は6ヶ月以上前に出す”
居抜きで出る時は、それを使ってくれる人を見つけてからでないと退去させてもらえないのが一般的です。その期間を十分に確保する為、6ヶ月以上前に解約予 告を出しましょう。早ければ早い程良いです。例えば契約当時、『解約する時は3ヶ月前に予告をする』という取り決めをしていたとしても、もっと早く解約予 告を出す分には、オーナーにリスクは無いので 問題ありません。使ってくれる人を探す期間、どこまでを譲渡するのか範囲を決める期間、造作譲渡買取金額の交渉をする期間など、やる事は意外と多いです。

“マッチング業者を使う”
居抜きで出たい人と居抜きで借りたい人を結ぶ為のマッチング業者が居ます。出る側としては、探す事に時間を費やしたくないのでとても重宝しますが、マッチング業者の母数が少ないのが現状です。以下でオススメ業者をご紹介します。

■そのまんまオフィス(http://www.so-office.jp/genjyokaifuku.html
サンフロンティア不動産という業者が運営するマッチングサイトです。管理物件数が多い業者なので、マッチング先の見つかりやすさが高いです。
そのまんまオフィス

■イヌキング(https://inuking.jp/
居抜き退去のマッチング業者でも手数料を請求されるのは一般的ですが、ここならその手数料が掛からないので、費用面でお得です。
いぬきんぐ

5.居抜き物件を専門的に扱うサイト

■at home(http://www.athome.co.jp/jr_03/kdw_C16/1_12_13/
言わずと知れた大手物件検索サイトで、居抜き物件も扱っています。他サイトに比べ、全国手広くやっているのが特徴的で、業種別に細かく検索できる点もかなり便利です。居抜き物件は都内だけでも1,000件前後の扱いがあります。

athome

 

■ぶけなび(http://www.bukenavi.jp/index.php?state=public_object_search
飲食店が母体の会社なので、飲食系に関する知識や経験が豊富な業者です。飲食系を考えている方にとっては相談しやすいと思います。扱うエリアは東京、千葉、埼玉、神奈川、物件数は1,000件前後です。

bukenabi

 

■居抜き市場(http://www.inuki-ichiba.jp/
飲食以外でも、エステ、歯科など、扱い幅が広く、また物件数は居抜きだけで2,800件前後あり、件数はかなり多いです。ジャンル別に見る事が出来る仕組みもあるので使いやすいです。扱うエリアは東京、千葉、埼玉、神奈川です。

居抜き市場

 

■飲食店.com(https://www.inshokuten.com/bukken/kanto/list/?searchInukiFlag=1
飲食に特化した店舗物件を扱っており、飲食店の中でもラーメン、寿司、焼肉など、ジャンルを細かく分けて検索する事が出来るので便利です。うち居抜き物件の掲載が1,000件前後あります。扱うエリアは東京、千葉、埼玉、神奈川です。

飲食店ドットコム

 

■居抜き店舗.com(http://www.i-tenpo.com/
スッキリした作りで検索しやすいサイトです。ただし、なんの居抜き物件かジャンル別に検索できず、1件1件見ていかないといけないのがネックです。扱うエリアは東京、千葉、埼玉、神奈川。件数は1,500件前後です。

居抜き店舗

 

■ABC店舗(http://www.abc-tenpo.com/
飲食の居抜き物件に特化しており、どんな物件かを実際に見せる為の内覧会を積極的に開いているのが特徴的です。サイト上で各物件の内覧日程が記載されているので、内覧日の日程が調子しやすくおすすめです。こちらも、なんの居抜き物件かジャンル別に検索できず、1件1件見ていかないといけないのがネックです。エリアは東京、千葉、埼玉、神奈川で、1,600件前後あります。

ABC店舗

6.まとめ

居抜き物件は、初期費用が安上がりで時間も掛からないので、開業し始めの方や、急いでいる方にとってはとても良いものですが、注意しなければいけない点がかなり多いのがお分かり頂けたと思います。知識が浅い方や、急いでいる方は契約に関するトラブルを起こしやすいので、良く注意して頂きたいと思います。

繰り返しになりますが、普通の賃貸より探し方が難しく、インターネット上で出回っている情報量も少ないので、居抜き物件の特徴をよく理解し、スピード感を持って探していく事が重要です。

ここで記載したトラブル事例をご参考にして頂き、ご自身の契約ではそのような事にならないよう、細心の注意を払って、失敗しない契約を目指して下さい。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*