これで契約もスムーズ!保証会社の審査基準を知ろう

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賃貸契約をこれから結ぼうと思っている皆さん、保証会社に加入しようとしたら「審査があります」なんて返答がありませんでしたか?
「審査」と言われても何を審査されるのか分からないまま、契約に必要だから受けなければならないもの、とりあえず受ければ大体通るもの、だと思っていないでしょうか。

しかし、保証会社の中には条件が厳しくあっさりと落とされてしまうことがあります。また、なにも考えずに加入したら、予想外の出費になったという場合も起こりえます。

保証会社とは何か、その審査基準とは何かを理解することで、保証会社の審査に通る確率を上げることができ、自分の希望物件との契約に至ることができます。

この記事を読んで、いつ審査を受けてもクリアでき、希望の物件を契約できるようになりましょう。

目次
1.保証会社の役割と審査内容
1-1保証会社は“支払い”を保証する
1-2審査内容は“借主の信用度”と“物件条件”
2.⑤項目の審査基準と押さえるポイント
3.あと一押しの審査基準を満たす方法3
3-1敷金増額・前納を申し出る
3-2好印象を与える
3-3連帯保証人を立てる
4.再審査に向けて改善すべきポイント2
4-1物件条件を見直す
4-2自分にあった保証会社を見直す
5.連帯保証人のみで契約する方法
6.まとめ

1.保証会社の役割と審査内容

賃貸契約の際に、仲介業者から保証会社に入るよう促されることがあります。しかし、何を保証してくれるのか、なぜ入らなければならないのか、しっかり理解しているでしょうか。
まずは保証会社の役割と、審査がなぜ必要なのかを理解しましょう。

1-1保証会社は“支払い”を保証する

保証会社は連帯保証人に代わる制度です。よって主に、貸主に対しては「滞納分の賃料」、借主に対しては「支払い能力」を保証してくれます。近年、連帯保証人に対する信用度が下がっているため、最近では特に賃貸契約で求められるようになっています。

よって、保証会社の審査は契約前に行われ、審査に通らなかった場合は、その物件とは契約できない可能性があります。
別の保証会社が選べる際は、会社を変えることで通る可能性が出ますが、保証会社が固定の場合は、物件を変え、再度審査を受けなければなりません。

以下に、保証会社を利用する双方のメリットデメリットをまとめましたので、ご覧ください。

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貸主にとって、保証会社が借主の支払い能力を判断し、遅れた場合は代わりに払ってくれるという点は強いメリットです。連帯保証人と違って、保証会社の支払い能力は破産しない限り絶対です。よって、安全な賃料回収を求める貸主は、保証会社への加入を薦めてきます。

※詳しく保証会社について知りたい方はこちら
<『賃貸の保証会社を利用して物件の選択肢を広げよう』http://ashita-office.com/chintai-hosyo-846

1-2審査内容は“借主の信用度”と“物件条件”

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保証会社は基本借主側につき、借主の代わりに滞納分の賃料や契約時の保証人代わりとなってくれます。よって保証会社の“審査”は、借主を中心に、借主が契約する予定の物件まで行われます。

何を審査しているのか、内容を具体的に開示している会社はありません。
しかし、全会社共通している、審査に外せないポイントは以下と言われています。

①収入と賃料のバランス
②職業(収入源)
③賃料滞納歴、カード決済の滞納歴
④パーソナルデータ
⑤契約物件

(以上の詳しい内容は次章で触れます。)

滞納を代わりに請け負うことは、保証会社にとっては一時的であっても損失になります。よって、しっかりと相手を調べ、滞納はしないか、滞納されてもすぐに回収できるかを見極める必要があります。

借主側も、保証会社がなければ賃貸契約を断られる場合があります。滞納するつもりはなくとも賃貸契約の第1歩として、保証会社に加入できるよう、審査には万全の状態で臨みましょう。

2.⑤項目の審査基準と押さえるポイント

それでは具体的に、審査内容とその基準についてお教えします。
審査内容と同様、審査基準も開示されていません。しかし、審査に落ちる原因として挙げられるものは、審査項目によって大体決まっています。1つずつ確認し、落ちる要因を回避することで審査に通れるようになりましょう。

①収入と賃料のバランス
一般的に「家賃は収入の30%が良い」と言われていて、これは生計平均から見た妥当な一言です。押さえなければ必ず落ちると言ってもよいでしょう。

しかし賃料が10万円を超えている場合、1度滞納されると保証会社の出費は大きく、回収も容易ではありません。よって審査に落ちるケースがあります。賃料が高い物件では収入の20%を目安にし、保証会社のリスクを軽減しましょう。

例:収入50万円の30%=15万円
20%=10万円    5万円のリスク軽減

<ポイント>094922
・賃料は収入の25~30%   
・賃料が10万円以上の物件のときは、収入の20%を目安にして保証会社のリスクを軽減

 

②職業(収入源)
保証会社が好む雇用形態は、正規≧派遣=アルバイト≧無職です。1・2ヶ月の話ではなく、契約期間全ての支払い能力を見なければならないので、先行き不透明な派遣やアルバイト、正規雇用でも芸術・芸能関係といった不安定な業種の人は信用度が下がります。反対に、安定している公務員等は通りやすいと言えます。

一方で、無職の人が絶対に審査に通らないのかと言われると、そうとも限りません。先半年分の賃料は絶対に払うことが約束(明示)でき、働く意思がある場合は、無職の場合でも審査に通る可能性があります。
また、収入のある生活保護受給者は、その受給理由によって通りやすさが変わってくるので仲介業者の方に確認をとる必要があります。

<ポイント>
・公務員などの安定職≧芸能系の不安定職≧派遣=アルバイト≧無職=生活保護受給者
・生活費を除いて、先半年分の賃料が払えるくらいの貯蓄を明示できると、通りやすくなる

 

③賃料滞納歴、カード決済の滞納歴
保証会社の多くは、保証業協会や機関に加盟し、これまで悪質と判断された賃料滞納者の情報を共有しています。過去に保証会社を利用している中で、以下の事項に1つでも当てはまる人は審査にひっかかる、または落ちてしまいます。

□長期に渡って滞納を返済できなかった
□代弁済を何度も行ってもらった
□現在もまだ滞納中の賃料がある

また、信販系の保証会社は金融機関のデータベースにアクセスでき、カード支払いの滞納の有無が分かるようになっています。信販系の保証会社は一般の保証会社よりも全体的に審査が厳しいので、滞納歴がある場合はほとんど通らないと言えます。

一方で、自分が契約者だと通らない審査も、一緒に暮らす人がいるならば、その相手を契約者にする、親族に契約してもらい実際の居住者を自分にする、という手段で審査に通ることもできます。

<ポイント>155177
・滞納の前科がある場合は、前回利用した保証会社と同じ組合の加盟団体を避けることで、審査落ちを回避
・カード滞納経験者は、信販系以外の保証会社を選ぶことで回避
・契約者を自分以外(親や同居人)にし、同居人/居住者に自分を置く

 

④パーソナルデータ
支払い能力だけでなく、借りる本人の人柄や家族関係も審査を左右します。

人柄の判断は、過去の滞納歴の他に、契約意思で見られます。特に、書類の「未記入」が多いと、「本当に契約する気があるのか」「やましいことがあるのではないか」という疑いから、審査の目が慎重になり、落ちる確率が上がります。
収入の未記入は中でも多く、事業者の場合は特に慎重に審査される点でもあります。低くて落ちてしまうかも、と心配せず、素直に記入しましょう。

また、審査の一環として、大抵の保証会社は、電話で「保証会社に加入する意思があるか」「申し込み内容(物件名や住所、個人情報)は合っているか」の確認をします。その際に非協力的な態度を取ったり、加入の意思がないと主張したり、そもそも電話番号の記入が無く本人と連絡が取れない場合は審査を落とされます。

人柄以外の面では、家族や人間関係などが判断されます。両親が正規雇用で安定した収入があるならば、滞納しても代わりに支払ってくれる確率が高くなるので、審査のプラス材料になります。一方で、自分が既に誰かの連帯保証人になっている場合は、支払いが滞る要因になりかねないので、マイナスポイントになります。

<ポイント>
・なるべく全項目、素直に記入する
・はぐらかしや虚偽をしない

 

⑤契約物件
借主がこれから借りようと思っている物件も、審査の対象となります。
見られる部分は以下の3点です。

(1)賃料はいくらか
(2)敷金はいくらか
(3)立地はどこか

(1)に関しては①収入と賃料のバランスで書いた通りです。

(2)に関して、敷金とは入居時に払う初期費用の一種です。退去時に返還されますが、そこから原状回復の費用や、滞納していた分の賃料が引かれるため、保証会社としてはなるべく敷金が多いほうが、滞納されても自分達は払わなくて済むので好都合となります。

(3)滞納された際に、駅から遠い・交通が不便、だと取り立てに手間がかかるため、嫌がられますが、そもそも滞納リスクの低い人と契約するのでそれほど気にすることはないでしょう。

<ポイント>無題5
・収入と賃料のバランス
・敷金0物件に拘らない

 

1つの基準が満たされていないから落ちる場合もあるし、複合的に見て信用が置けないと判断される場合もあります。どう結論を出すかは保証会社次第なので、上記5つの基準は積極的に満たしていくようにしましょう。

3.あと一押しの審査基準を満たす方法3

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前章で挙げた5つの項目を押さえると、大抵の保証会社の審査はクリアとなります。しかし、どこか1つでも不安な要素がある方、もしくはあと一押しで基準に達すると審査された方は、以下の方法を実践して審査をクリアしましょう。

3-1敷金増額・前納を申し出る

1番効果があるのは滞納のリスクを下げられる方法を条件として提示することです。保証会社に安心を与え、通る確率をあげることができます。そのために、以下の2つの手段を使ってみましょう。

(1)敷金増額
(2)前納

(1)敷金増額
敷金0物件が嫌がられることは前章の⑤でお話しました。反対に、滞納した賃料の代わりとなる敷金が多ければ、滞納されてもすぐに回収できるのでリスクが下がることになります。敷金0や1ヶ月で審査に引っかかった際は、仲介業者を通して敷金の増額を申し入れましょう。1ヶ月分でも多く増えれば、その分保証会社の審査に通りやすくなります。

(2)前納
前納とは、契約時に前もって数ヶ月分の賃料を先に納めておき、翌月からは通常通り1ヶ月分の賃料を支払う方法です。

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例えば上図のように、4月1日に入居することになり、その日に賃料を払うとします。
その際に、4月分の賃料だけでなく、5月・6月分の賃料も納めておきます。
5月1日に次の支払日が来ますが、5月分の賃料は既に4月に納めてあるので、その日に払う賃料は7月分となります。
このように、最初にまとめて払い、翌月からは数ヶ月先の賃料を納めていくことで、将来の滞納の心配を減らすことが出来ます。滞納の心配がないということは、保証会社としても支出の心配がないということなので、貸主・保証会社両方に好印象を与えることが出来ます。

もちろん、数か月分先に払ってあるからといって、翌月の支払いをすっぽかしては意味がありません。毎月きちんと支払う力があることを証明しましょう。

 

敷金・前納のデメリットは、借主の初期費用が高くなることです。敷金はいずれ返ってきますし、前納は将来納めなければならない分の前払いなので、最終的に支払う額は変わりません。しかし、引っ越したばかりで数か月分の賃料を出すとなると、かなり大きな痛手となります。
あくまで、保証会社の審査に引っかかったとき、もしくはこれでは通るか分からないと仲介業者に言われた時の手段として、覚えておきましょう。

3-2好印象を与える

好印象を与えることは審査を通るのに重要な要素になります。無礼な態度を取る人に、信用がおけると判断する人はいないでしょう。
いつ電話が掛かってきても丁寧に対応できる、転居理由や契約意思について明瞭に伝えることが出来る、他にも申込書といった必要書類の字を綺麗に書くことも、信用のおける好印象に繋がります。

また、保証会社には丁寧に接しておいて、仲介業者や貸主には横柄な態度を取ってしまうと、保証会社と貸主たちの印象が食い違い、裏表のある人と受け取られてしまいます。誰に対しても丁寧を心がける、一貫した態度を取ることで、契約する相手全体の信用を得ましょう。

3-3連帯保証人を立てる

最近では、保証会社と連帯保証人の両方を用意しなければならない物件も少なくありません。しかし大体は、保証会社か連帯保証人かどちらかで良いとなっています。
ここでは、保証会社の基準クリアの一押しとして、連帯保証人をつけるという方法をお伝えします。

賃貸契約に保証会社への加入が絶対条件の場合、どれだけ安定した経済力のある保証人候補がいても、自分が保証会社の審査に通らなければ借りられないことになります。学生やフリーターといった、収入が安定していない人には厳しい条件です。
そこで、滞納した借主以外に、保証会社が代わりに払った賃料をすぐに回収できる保証人を立て、審査を通りやすくしましょう。

本来ならば、保証会社が代わりに支払った賃料は、借主本人から回収すべきです。しかし、そこに連帯保証人を立てておくことで、借主からすぐに賃料を回収できなくても、連帯保証人から回収できるようになります。
ここでのポイントは連帯保証人がすぐに弁済できる必要があることです。収入が安定しており、かつ代わりに支払う責任を負ってくれる親族を立てることが一番力添えになるでしょう。

4.再審査に向けて改善すべきポイント2

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保証会社の審査は何度も受けられます。一度審査に落ちてしまっても、契約を諦める必要はありません。再審査に向けて準備をし、希望の物件で契約を結べるようにするための方法をお教えします。

4-1物件条件を見直す

一般的に、滞納経験といった心当たりも無いのに審査に落ちた方は、物件条件を下げることが最も有効です。特に、収入と賃料のバランスを見直すと、再審査では大体通ることが出来ます。
しかしこの手段では物件を新たに探し直さなければならず、また滞納経験や在職の不安定さが問題で審査に落ちた人はかなり譲歩しなければならなくなります。

そこで、まずは前章で述べた、敷金増額・前納、この2手段で交渉してみましょう。そうすることで、支払う意思があり、その力もあることが相手に伝わります。

もし上の手段が経済上難しい場合は、同じく、前章の連帯保証人をつけるというのも有効な手段です。もし落ちてしまった審査に連帯保証人がいなければ、連帯保証人を立てることができると主張するのも良いでしょう。その際は、連帯保証人候補の方に事前にお願いし、保証会社から連絡が行くかもしれない旨を伝えておくとスムーズです。

4-2自分にあった保証会社を見直す

4-1はあくまで、同じ保証会社を使う前提の話です。ここでは、別の保証会社を使う手段をお教えします。

貸主と保証会社の関係は2パターンあります。

①                   ②
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①では、貸主と特定の保証会社とは切り離せず、契約は必ずこの保証会社でなければならない、という条件が存在します。この場合、ここで話す方法は実践できませんので、4-1で述べた手段で挑むしかありません。しかし②だと、貸主は保証会社ならばAでもBでもどこでもよく、借主に判断を任せてくれます。この場合、自分の条件で審査をクリアできる会社を選べば問題は解決します。

審査基準は会社ごとに違います。カード会社系列の保証会社は一般的に厳しいといわれており、反対に誰でも入れると言われる会社も存在します。
項目③で、各々の会社が滞納データを共有していると述べましたが、それはあくまで同じ協会や機関に加盟している場合であり、以前使ったことのある保証会社が所属する団体とは別の団体の保証会社であれば、履歴が残っておらず審査に通る場合があります。よって「A社では落ちたけれどB社で通った」というケースは少なくありません。

貸主と保証会社の関係は契約時に確認しなければ分かりません。貸主の中には、以前もその会社を使ったことがあるから名前を出しただけで、実際はどこでも構わない、という方もいます。
貸主に特定の会社名を出されても、別の保証会社を使うことは出来るのか、一度確認すると良いでしょう。

以下は、保証会社の主な所属別の表になります。この所属毎に、情報が共有されており、また一般的に下に行くほど審査が緩くなると言われています。
この他に、どこにも加盟せず独立している保証会社もあります。

団体名 加盟会社
(信販系) 株式会社アプラス,株式会社エポスカード,オリエントコーポレーション,株式会社ジャックス,株式会社セディナ,株式会社ライフ,株式会社セゾン
全国賃貸保証業協会(LICC) アーク株式会社,株式会社アルファー,エルズサポート株式会社,株式会社ギャランティー・アンド・ファクタリング,株式会社近畿保証サービス,興和アシスト株式会社,ジェイリース株式会社,全保連株式会社,賃住保証サービス株式会社,ニッポンインシュア株式会社,ホームネット株式会社,株式会社ランドインシュア,株式会社リクルートフォレントインシュア,株式会社レジデンシャルサービス
賃貸保証機構(LGO) ALEMO株式会社,株式会社Casa,日本セーフティー株式会社,フォーシーズ株式会社

5.連帯保証人のみで契約する方法

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前章で触れた、貸主と保証会社の関係によっては、保証会社への加入は絶対条件です。しかしどこの保証会社でも良いという方は、保証会社自体の加入も緩く考えている場合があります。

保証会社は契約時と更新時(大体1年毎)にお金がかかります。高い会社では、契約時に賃料の100%、更新時に1~3万円、安い会社では賃料50%で、更新料なし、と幅があり、プラン内容にもよってきます。

初期費用を少しでも抑えたい方は、保証会社の代わりに連帯保証人を立てたいという希望を、契約前に伝えましょう。

例えば、学生や社会人なりたてのような若い人は、まだ親も健在で仕事も現役の人が多いでしょう。その場合、親はまだ子供の責任を負うことが出来るので、連帯保証人を立てても滞納分の賃料を回収できる確率が高いと判断されます。このようなケースでは、無理に保証会社に入らなくても連帯保証人を立てることで契約を結ぶことが出来ます。

他にも連帯保証人が1人では駄目でも2人ならば可、というケースもあります。
その場合は、1人目が父親で2人目が母親、とするよりは、生計が全く違う人を2人目にするほうが有効です。

連帯保証人よりも保証会社が好まれるのは、連帯保証人が必ずしも滞納を弁済してくれるとは限らないからです。連帯保証人としての信用を得るためにも、近しい親族を優先しましょう。

6.まとめ

ここまで読んで、保証会社の審査について理解は深まったでしょうか。
審査は、賃料や滞納歴といった支払い能力から、人柄や態度まで幅広く見られます。基準が明かされていないので前準備は難しいですが、収入とのバランスを理解し、協力的な態度を取ることで、審査に通る確率をあげることができます。

保証会社に拘る必要はありませんが、保証会社を視野に入れれば物件の候補が広がります。本記事を読んで、希望の物件と契約するために、審査に落ちることを怖がらず、保証会社を利用できる力になれれば幸いです。

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