フリーレントは交渉でもらえる!初期費用をお得にする裏ワザ

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引っ越しの時には多額の契約金に加え、引っ越し費用や内装費、そして今現在契約している物件と引越し予定の物件との二重賃料として初期費用が意外と掛かります。

引っ越し期間ぐらいは家賃がタダになれば嬉しい!と誰もが思いますよね。そんな願いを叶えるのがフリーレントという仕組みです。

ここでは、初期費用を抑えるために、フリーレントを理解して実際にフリーレント交渉を行うためのコツを伝授します。
交渉のポイントを押さえて、できるだけ初期費用を掛けずにご契約してください。

<目次>

1. フリーレントとは?
1-1. フリーレントの仕組み
1-2. フリーレントの相場
2. フリーレント交渉のコツ
2-1. アプローチ方法交渉しやすい
2-2. 交渉しやすい物件
2-3. 交渉しやすい時期
3. 注意点
4. フリーレント交渉がだめだった時の対応
5. まとめ

1. フリーレントとは?

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フリーレントは物件の募集の際に重要なアピールポイントのひとつです。
「1ヶ月フリーレント!」と具体的に表示されている場合もあれば、表示がなくてもオーナーへ少しでももらえるように交渉できる場合もあります。
ここでは、フリーレントの交渉を上手く進めるための仕組みをご説明します。

1-1. フリーレントの仕組み

フリーレントとは、文字通り一定期間家賃が無料となるサービスです。以前は事務所や店舗の事業用物件に多く見られましたが、近年では住居の賃貸でもよく見かけるようになりました。

入居者にとっては引越し前後の一定期間家賃が無料となるため、引越し前の物件と引越し予定の物件の両方の賃料を支払わなければならない状況を避けられます。
逆にオーナーにとっては、入居者が入りやすいフリーレントをつけることで、月々の家賃を下げずに一定期間入居者を確保しやすくなるというメリットがあります。
こうしてそれぞれのメリットとなり得るケースが多いので、フリーレントが活用されるようになったと言われています。

フリーレントの仕組みについて詳しくは下記の記事をご参照ください。
「フリーレントについて徹底解説!活用するためのポイントと注意点」
http://ashita-office.com/freerent-525

1-2. フリーレントの相場

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【事業用の場合】

物件の大きさによって異なりますが、事業用物件の相場は大まかに言うと50坪以下だと1~3ヶ月分、50坪以上だと3~6ヶ月分が相場です。オーナーがフリーレント期間を決める基準として、引っ越しにかかる期間と、退去時に必要な解約予告期間を考慮します。50坪以下では「解約予告3ヶ月前」という物件があるため、フリーレントも連動して最大3ヶ月、と考えるオーナーが多いです。

【住居用の場合】
一般消費者向けの居住用不動産の場合は、フリーレントの期間は1~2週間程度が相場です。しかし、中にはキャンペーンなどでフリーレント1ヶ月の物件もあるので、好条件を求めて一生懸命探す価値はあります。なぜ事業用と違い、住居用とのフリーレントは短いかは、引っ越し期間及び解約予告期間ともに事業用より短いためです。住居の引っ越しは1~2日間、掛かっても1週間、また解約予告期間は1~2ヶ月前がほとんどです。解約予告期間が短いため引っ越しの見通しがつきやすい点と、事業用と違い引っ越し期間が短いため、1~2週間程度のフリーレントで問題無いということです。

2. フリーレント交渉のコツ

賃料交渉ができることはよく知られていますが、実はフリーレントも交渉でつけることが出来ます。
この章では実際にフリーレントの交渉をいつやるか、どういう物件がフリーレントをつけやすいか、など交渉の方法まで詳しくお教えします。

2-1. アプローチ方法交渉しやすい

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【タイミング】
まず、交渉を始めるタイミングですが、申込書を記入する際に条件としてオーナーに意思を伝えるのが良いでしょう。
気に入った物件の内見を済ませた契約前の段階で、不動産会社の担当者にフリーレント交渉の話を切り出しましょう。
フリーレント交渉次第で契約を結べると思った営業マンは積極的に交渉に応じてくれます。

【交渉術】
希望の物件にフリーレントが無い場合でも、交渉次第でフリーレントをもらえることがあります。ここでは、フリーレントに対する交渉術をご紹介します。
初期費用を抑えるテクニックとして、実践する価値は大いにあります。

①まずはフリーレントを欲しいと交渉する
希望の物件にフリーレントの記載が無い場合はダメ元でも1度は交渉しましょう。フリーレントを付ければ契約してもらえるのであれば、オーナーとしても交渉に応じたいと思うものです。

②こちらからも条件を提示する
①の方法では通用しないがどうしても初期費用を抑えたい場合、交渉手段としてこちらから条件を提案する方法もあります。

・短期解約違約金を付けてフリーレントを付ける提案
長く入居するつもりなのであれば、短期で解約した際に違約金を払うという条件を提示して交渉しても良いでしょう。当初の契約より契約期間を伸ばされることもありますが、長く入居してもらえるのはオーナーにとってもメリットなので、交渉に応じてもらえる場合があります

・提示の賃料を上げてフリーレントを付ける提案
引越し費用は抑えたいが、月額の賃料が多少高くなっても払えるという場合、こちらの交渉方法がおすすめです。

【成功事例】
≪Ⅰ物件の内見後≫
まずは物件の内見後に、営業マンにフリーレントの交渉ができないかお願いします。
「この物件気に入ったんですけど、今の物件との二重に家賃を払うことは避けたいんですよね・・・もしフリーレント1ヶ月を付けて頂ければ、ぜひこちらで契約したいです」
このように話すと「①物件は気に入ってる」「②フリーレントの交渉次第で契約する」と相手に伝えることが出来ます。
丁寧にお願いすることで、営業マンに「このお客様のために頑張ろう」と思わせ味方につけることも大切なポイントです。

≪Ⅱ申込書で条件を提示≫
次に条件を提示します。
「フリーレント1ヶ月を付けてくれたら、すぐにでも入居できます」
このように営業マンが交渉しやすい条件を申込書に記入します。そうすることで、営業マンもスムーズにオーナーへ交渉することができます。

【交渉を受け入れてくれやすい提案の代表例】

・すぐに入居する
目安としては、申込書を送ってから約3週間程度となります。その物件がまだ入居中であったり、入居審査に時間がかかる場合を除きます。
すぐに入居してもらうことで部屋の空きをつくらずに家賃の収入が入るため、オーナー側のメリットが大きいです。すぐにでも引っ越しができるのであれば、ぜひ提案しましょう。

2-2. 交渉しやすい物件

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フリーレントの交渉はどの物件でも成功するわけではありません。交渉しやすい物件とはネックとなるポイントがある物件です。
交渉しやすい物件と交渉が難しい物件を具体的に挙げました。

≪交渉しやすい物件≫
・最寄り駅から遠い
最寄り駅から徒歩10分以上であるところ
バスを使用しないと最寄り駅に着かない物件など

・築年数が長い
築年数が15年以上経っている物件
リノベーション物件

・1階にある
防犯上の問題や、道路などに面していることで騒音・部屋を覗かれる問題があるため

・空室が多い
貸主の収入がなくなるため早く空室を埋めたがる傾向にあるため

・周辺環境が悪い
近くに学校があってうるさかったり、墓地が近くにあるなど
また、1階のテナントが飲食店である物件

・専任媒介である
不動産業者が管理・所持している物件
オーナーと不動産業者の距離が近く、双方の付き合いが長いところもある

≪交渉が難しい物件≫
・最寄り駅から近い
最寄り駅から近ければ近いほど便利になるため、人気な条件のひとつ
駅前や徒歩5分以内の場合は特に難しい

・新築
建築されたばかりで、前に誰も住んでいない物件

・築年数が浅い
築年数が5年以内の物件

・人気エリアにある
特にJR中央線沿いやJR山手線沿い、東急東横線沿いなど

・周辺環境が良い
スーパーやコンビニが近かったり、すぐに行ける病院がある

・設備が整っている
モニタインターホンや24時間ゴミ出し可能など

上記で挙げた他にも、実際に内見に行った際に、借り手がつきにくいポイントがあるかもしれません。交渉の際にそのマイナスポイントを提示することで、うまくフリーレントをもらえる可能性があります。

2-3. 交渉しやすい時期
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交渉しやすい物件を見つけただけでは、必ずしも交渉が通るわけではありません。できれば、物件と合わせて、交渉しやすい時期を狙いましょう。

・5月中旬~8月
上記の期間が一番交渉しやすい時期となります。5月はゴールデンウィークのため引っ越し費用がかさみ、その後の夏の間は暑さのため引っ越しをする人が少なくなります。
そのため5月~8月いっぱいにかけては、不動産賃貸は閑散期になり、この時期に家賃を下げて募集するところもあります。
オーナー側も、フリーレントを与えてでも早く部屋を埋めたいと思っているので、この時期はフリーレント付与の可能性が高いです。
また、繁忙期に契約されなかった物件が残っているため、普段であれば交渉が難しい物件でもフリーレントをもらえることがあります。
例えばどうしても駅近の新築物件に引っ越したい!など譲れない条件がある方は、5月中旬~8月に交渉してみましょう。

1月~3月までは、入学や就職などで繁忙期のピークとなり、9月以降も会社での異動があり不動産会社が繁忙期となるためフリーレントはつけにくくなります。

3. 注意点

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フリーレントを交渉する際の注意点を確認してから契約してください。オーナー側もタダでフリーレントを付ける場合は少なく、何かしらの条件・制約があります。

・賃料を高めに設定した物件
初期費用を安くする分、賃料を高く設定するパターンです。主に高級賃貸マンションと呼ばれる設備が充実したマンションや賃料収益を目的とした投資物件に見られる傾向です。
相場より数千円、大きな面積の物件になると1万円くらい賃料が高くなるケースがあるので、一般的な賃貸借契約期間の2年間で考えると、フリーレントを付ける場合より少し割高な場合もあります。同じエリアの家賃相場を調べ、比較するのがベターです。

・短期で解約すると違約金が発生する物件
フリーレント付きの物件は初期費用が安く入居しやすいですが、オーナーとしては少しでも長く入居してもらい長期的な賃料収益を確保したいのが本音です。
せっかくフリーレントを付けて入居してもらっても、数か月で退去されてしまったらまた一から入居者を探さなくてはいけません。そのような手間にならないよう、はじめの契約期間内で退去する場合は、フリーレントとして免除した分を違約金として請求される場合があります。契約書をよく確認しておきましょう。

・フリーレントが適用されるのは賃料のみ
フリーレント期間中は全くお金が掛からないというわけではありません。賃料は免除になったとしても共益費や光熱費は発生します。
仮に共益費が「賃料に含む」となってる場合にも共益費相当額として○○円掛かる、という場合もあるので契約条件をよく確認しましょう。もし共益費分もタダにしたいということであれば、申し込む際の条件として共益費の金額を賃料に含むという形にして共益費を無くしてしまいます。
さらにフリーレント期間中は共益費相当額もなしでお願いしたいことを担当営業マンに伝えましょう。光熱費の部分は実費なので、貸室で水道や空調を使わなければコストカットが可能です。

4. フリーレント交渉がだめだった時の対応

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まず、フリーレントの交渉がだめだった場合、他の初期費用を交渉する手段があります。フリーレント以外の交渉できる項目としては、礼金・家賃・敷金・仲介手数料が挙げられます。この4つを交渉しやすい順番でご紹介します。

①礼金
礼金とは、賃貸の契約時にオーナーに対して「お礼」として支払うもので、借り手の元には返ってこないお金です。
昔は親御さんがオーナーに対して、下宿先やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちを込めて払っていた慣習が残っています。
しかし最近では、部屋の紹介をしてもらった広告宣伝費として、オーナーが不動産業者に支払うケースがほとんどです。
オーナーの事情で設定する金額のため、比較的カットできる可能性が高いです。

②家賃
家賃を交渉することができれば、借り手はお得に住むことができます。家賃の5~8%ぐらいの値下げが一般的ですが、オーナーによっては10%まで下げてくれるところもあります。しかし、オーナー側は月々の収入を気にしています。また、同じ間取りなのに借りる人によって家賃が違うと、住民同士のトラブルの原因にも繋がってしまいます。このような理由から、家賃交渉を渋るオーナーが多いです。

③仲介手数料
仲介手数料は、オーナーではなく不動産業者の収入です。そのため、なかなか交渉に応じてもらうのは難しいです。もし値下げしてくれると言ったら、そこが交渉の限界です。
それでも0円になることはないので、注意しておきましょう。

④敷金
敷金は、契約時にオーナーに預ける「預け金」です。退去時には自分に返ってくるお金なので、交渉するメリットはありません。
また、値引きや無しにしてもらうと、退去時に多額の原状回復費用を請求され、トラブルになることもあります。
初期費用をどうしても抑えたいときにのみ、敷金の交渉をしましょう。敷金についてもっと詳しく知りたい方は、以下を参考にしてみてください。

「【保存版】これがあれば損しない!敷金を全額返還してもらうための全手法」
http://ashita-office.com/deposit-return-1236

フリーレント以外にも交渉の余地がある初期費用は以上の4つです。フリーレントのときと同じ流れで交渉ができ、中でも礼金は交渉しやすいのでおすすめです。しかし、フリーレントを断られてしまっているため、他の初期費用で勝負するのはダメ元だと思っておいたほうが良いでしょう。

【設備】
目に見える費用を交渉する以外にも、有効的な方法があります。それは、部屋の付属設備を良いものにしてもらうことです。オーナー側も今後良い設備の部屋として募集できるし、どうせいつかは必要になるものだからと、応じてくれる可能性が高いです。良い設備の代表的な提案としては、以下が挙げられます。・新たなエアコンの設置もしくは新しいものに買い換え
・ウォシュレットトイレの設置
・壁紙の張り替え特にエアコンは夏場など欠かせないものになるので、自分で購入するよりも付けてもらった方がかえってお得になるかもしれません。
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5. まとめ

いかがでしたでしょうか?

フリーレントの意味から交渉術、引越しの初期費用を抑えるための交渉テクニックをご紹介しました。希望の物件にフリーレントの記載が無い場合は、まずは交渉してみることをオススメします。
もちろん交渉出来る物件と出来ない物件があるので、最終的には希望物件への満足度と契約条件とを照らし合わせながら、今の自分に合っているかを見極め、納得のいく契約をして新生活を送りましょう。

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