フリーレントについて徹底解説!活用するためのポイントと注意点

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引越しのために物件を探していると、「フリーレント●ヶ月」という言葉をよく目にします。
フリーレントとはその名の通り、無料(フリー)で物件を借りる(レント)ことができる方法のことです。

しかし、無料で借りられるなんて、怪しくはないのか?また特殊な契約を結ぶと後々困ったことになるのではないか?など不安な部分も多いですよね。そんなあなたのために、ここではフリーレントをどこよりも分かりやすく、徹底解説いたします。

また、お得に物件を借りたいあなたのために、フリーレントを最大限有効活用する方法についてもアドバイスさせていただきますので、今後引越しや移転を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.初期費用の節約と家賃の二重払いが防げるフリーレント
1-1)フリーレントのメリット2つ
1-2)フリーレントを途中解約する際には「違約金」に注意

2.契約時には「契約期間」に注意!
2-1)フリーレントは長すぎるとリスクが高い
2-2)契約期間についてチェック
2-3)中途解約が可能かどうかをチェック
2-4)会計処理での注意点

3.二年以上契約したい人にはフリーレントで交渉してみましょう
3-1)2年以上契約したい人にはフリーレントがおすすめ
3-2)すぐに引越しする人、長く入居する人は賃下げ交渉がおすすめ
3-3)フリーレント交渉の4ポイント

4.まとめ

1.初期費用の節約と家賃の二重払いが防げるフリーレント

「フリーレント」は契約後の一定期間の賃料を「無料」にするという特殊な契約のことです。
事業用のオフィス物件はフリーレント半年という物件もありますが、住居用の物件は一ヶ月や二ヶ月というものがほとんどです。「フリーレント物件」というものがあるわけではなく、どの物件でも交渉次第ではフリーレントをつけることができます。

フリーレントは、「物件の空室率を防ぎたい、けれどそのために賃料を下げることはしたくない」という貸主のためにつくられ、利用されるようになった仕組みです。なので、フリーレントをとりやすい物件というのは、「空室が多い物件」ということになります。

1-1)フリーレントのメリット2つ

契約したい物件にフリーレント期間をつけることによるメリットは以下の二つです。

①初期費用が下がる
②家賃の二重払いが防げる

①初期費用が下がる

引越しの時には色々と物入りで出費も大変ですよね。フリーレントを一ヶ月でも付けられれば、その出費の多い時期の家賃の支払いがなくなり、別の費用に予算を回すことができます。

②家賃の二重払いが防げる

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引越しは1日でいっぺんに行うのが難しいものです。ましてオフィスや事務所となればなおさら、数日はかかってしまいますね。そうした際に旧居と新居の家賃を二重で支払わなければならないこともあります。そうした際の家賃の二重払いを防ぐことができるのがフリーレントなのです。

例えば10月30日に旧居を解約、10月1日に新居を契約。そして引越し日が10月20日だった際には、新居がフリーレント1ヶ月であれば、10月に無駄な家賃を払う必要がなくなります。

しかし、いくら無料で借りられるとはいえ、家賃以外の水道、光熱費などの費用や管理費、共益費は支払わなければなりません。フリーレント期間をつければ完全に無料で入居ができるわけではないので、家賃の計算をする際や予算を決める際には気をつけましょう。

1-2)フリーレントを途中解約する際には「違約金」に注意

フリーレントを契約する際には、「*年以上契約をしなければならない」という特約を結ぶケースがほとんどです。もしその年数以内に解約をする場合には、当然違約金が発生しますので注意しましょう。

2.契約時には「契約期間」に注意!

フリーレントの契約をする際の注意点を説明します。

2-1)フリーレントは長すぎるとリスクが高い

フリーレント期間中の家賃はタダでも共益費や管理費などは支払う必要があります。

なので、入居前の期間に長くフリーレントを付けてしまうと、まだ入居していないにも関わらず管理費や共益費を支払わなければならず、却って余計な費用を支払うことになりますので気をつけましょう。

また、もし契約期間の途中にも関わらず引越し、退去しなければならなくなった際には「フリーレントをつけた期間の家賃」を支払う場合もありますので、フリーレント期間を長くすれば長くした分だけ、違約金の増額のリスクが高まります。

2-2)契約期間についてチェック

違約金に関する条項は、賃貸契約書の特約欄に記述されています。そこでは、“初回契約期間中に解約をした場合に違約金がかかります”というような一般的な条文が書かれていますが、この期間の解釈をめぐってトラブルになることもあります。

ポイントは
・契約期間にフリーレント期間を含むのか否か?
・期間満了で解約する場合に違約金は発生するかどうか?

です。

契約期間にフリーレント期間を含むか否かは明確に決まっているわけではなく、オーナー次第です。
万一違約金が発生することを考えれば、フリーレント期間を含む契約とした方がリスクを減らすことができます。
初回契約時に契約満了時で退去する場合、違約金はかかるかどうかを事前に確認しておきましょう。

またフリーレントは初回契約期間についての契約になるため、一度更新をした後に定められた期間内に退去をしれば、更新料の支払いフリーレントの違約金を支払うことはありません。しかし、更新の際に「更新料」が必要な場合もありますので、こちらも確認しておきましょう。

2-3)中途解約が可能かどうかをチェック

通常の不動産の契約には、普通借款契約と定期借款契約の2種類があります。

普通借款契約では、予め決められた契約期間がありませんので借主が更新をすることによって、契約を続行もしくは解約させることができますが定期借款契約では、それが出来ません。

定期借款契約は、契約書面上で定めた期間での契約となるため、期間の満了により契約が終了し、更新をしたい場合は再契約をする必要があります。

ここで注意したいのは定期借款契約では中途解約ができない、という点です。

定期借款契約では中途解約ができませんので、もし事情があって退去しなければならなくなっても、解約不可能ですので退去後でも契約期間満了の家賃を支払わなければなりません。

 

2-4)会計処理での注意点

 

フリーレント契約の場合の会計処理についての明確な基準はありません。

そのため、フリーレント期間の賃借料については以下の二通りで処理をすることが多いです。

 

①フリーレント期間は仕訳なしとする

②フリーレント期間も仕訳計上する場合

 

①フリーレント期間は仕訳なしとする

フリーレント期間が終了し、実際に賃料を支払ったタイミングから仕訳計上を行う方法です。

その前のフリーレント期間は事務所の使用という事実があったとしても費用を計上しません。

 

②フリーレント期間も仕訳計上する場合

フリーレント期間も仕訳計上する場合は、フリーレントも賃借料は生じているものとして賃料総額計算し、残りの期間で修正計算する必要があります。

 

例えば、120,000円の物件を3年間(3ヶ月フリーレント付)で契約をした場合。

賃料の発生する期間は3年間(36ヶ月)-3ヶ月=33ヶ月となります。

よって賃料総額は3,960,000円(120,000円×33ヶ月)です。

この賃料総額をフリーレント期間も含めた全賃借期間36か月、毎月120,000円の費用が発生しているものとみなし、会計処理をします。

フリーレント期間中の3ヶ月間の賃借料120,000円は未払費用として貸方に計上します。

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そして、4ヶ月目以降からは賃借料120,000円、さらに未払いだった三ヶ月間の賃借料360,000円を残りの33ヶ月間で取り崩し、未払費用として借方に計上することで差額を均していきます。

 

 

 

 

<コラム:レントホリデー>

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フリーレントと類似した契約の一つに「レントホリデー」というものがあります。

フリーレントは契約初年の数ヶ月、もしくは数年の賃料が無料になりますが、一方レントホリデーはそのフリーレント期間を契約年全てに分散させることができます。

例えば、とある物件を3年間契約し、6ヶ月の賃料免除期間がついた場合、フリーレントでは契約初年の6ヶ月を無料期間にすることができますが、レントホリデーでは毎年3年間の最初の2ヶ月を無料期間にすることができます。

契約初年の初期費用を減額させたいのであればフリーレント、毎年の家賃支払い総額を減らしたいのであれば、レントホリデーの交渉がおすすめです。しかしレントホリデーの交渉に応じてくれるオーナーはあまり多くはありませんので、無理にレントホリデーにするよりは、断られたらフリーレントでの交渉に切り替えるのが良いでしょう。

 

 

4.まとめ

いかがでしたか?

フリーレント物件があるわけではなく、フリーレントは交渉次第で付けられるので、ぜひここぞという物件を見つけた場合には交渉に臨んでみましょう。

フリーレントには契約期間が短すぎる場合には逆に損をするリスクもありますので、契約する期間や満了時のことを考慮して決めてください。
また契約時には「長くフリーレントをつけることで無駄な費用を支払っていないか」を確認しましょう。
「契約期間、契約満了時」「中途解約が可能かどうか」を確かめれば、違約金や債務のリスクを少しでも下げることができます。

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