【初心者必見】敷金の仕訳、どこよりも簡単にお教えします!

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賃貸物件をかりる際、賃料とは別に支払わなければならない敷金。
実はこれ、費用として計上できないということをご存知ですか?

敷金は不動産業者に「預けている」お金です。
そのためお金を渡してはいるものの「支払った」としてはみなされないため費用として計上することができないのです。

ではどうやって仕訳をしていくのが正しいのでしょうか?
ここでは仕訳の仕方をどこよりも分りやすくお教えしていきます。

1)敷金の仕訳方法
1-1)契約時の仕訳
1-2)解約時の仕訳
2)税務上の知識について
2-1)法人税について
2-2)消費税の話
3)礼金・仲介手数料の仕訳方
4)まとめ

1)敷金の仕訳方法

敷金の仕訳については、支払ったときはもちろん、敷金が返ってきたときにどうするかという問題があるかと思います。
ここでは、物件を契約時と解約時に分けて解説していきます。

1-1)契約時の仕訳

契約の内容によって仕訳の方法が変わってきます。
基本的に敷金は返金されるものと考えられますが、契約によってはオフィスを借りた段階で敷金を返還しないということを決めているものがあります。
「敷引き」などと呼ばれることが多いです。
まずはあなたのオフィスの契約がどうなっているのかを確認しましょう。
契約時に不動産の業者から渡された「不動産賃貸借契約書」か「重要事項説明書」という書類に記載されています。

【①敷金が返ってくるときの仕訳】
敷金は返されるものとして契約した場合、勘定科目は「差入保証金」として分類します。
「差入保証金」とは、敷金や保証金など将来返還されるお金を仕分けるためのものです。

では、実際にどのように仕訳を行えば良いのか敷金が150万円だったと仮定して考えていきましょう。

貸方 金額 借方 金額
差入保証金 1,500,000 普通預金 1,500,000

 

差入保証金と差入敷金
差入敷金」という差入保証金の中でもとくに敷金を仕訳するための科目として計上される場合もありますが、差入保証金として仕訳られることのほうが多いです。
どちらを使用しても問題はありませんが、一度設定した科目を変更することはできません
敷金の相場について
賃貸住宅の場合、敷金は家賃の1~2ヶ月が相場ですが、オフィス物件の場合、敷金は6ヶ月~1年分請求されることが多いです。
今回は家賃が月25万円のオフィスを借りた際、敷金6ヶ月分を徴収された場合(25万円×6ヶ月=150万円)で考えています。

【②敷金が返ってこないことが分かっている場合】
契約書に「敷金償却」や「敷引き」と記載されているなど、敷金は返還されないものとして物件を契約した場合、費用として計上することが可能です。
計上の仕方は、敷金が20万円以下のときと、それ以上のときとで変わってきます。

【敷金が20万円以下の場合】
敷金が20万円以下の場合、支払い時に費用として計上することが可能です。
費用計上できるため、科目は差入保証金ではなく長期前払費用として計上しましょう。

借方科目 金額 貸方科目 金額
長期前払費用 200,000 普通預金 200,000

【敷金が20万円以上の場合】
敷金が20万円以上の場合、一度に敷金を計上することはできず、敷金を一定期間で平均したものを計上していく必要があります。
専門用語になりますが、敷金などのお金を一定期間で少しずつ計上していくことを「償却」といいます。
基本的には5年間で償却していくのですが、契約期間が5年に満たない場合は物件の契約期間で均等にならしていきます。
実際の例を見ながら、考えて行きましょう。

敷金が150万円、5年で償却すると契約した場合を考えて行きます。
償却期間は12×5=60ヶ月になります。
1ヶ月あたりに計上される敷金は1,500,000÷60=25,000円です。
この2万5千円を長期前払い費用として計上し、残りは差入保証金に計上します。

貸方科目 金額 普通科目 金額
 差入補償金  1,475,000  普通預金 1,500,000
 長期前払費用  25,000

1-2)解約時の仕訳

物件を解約するときには汚れてしまったものや壊れてしまったものを修復して立ち退く必要があります。
現状回復ともよばれ物件を借りた人に義務付けられているのですが、そのためのクリーニング費用などを敷金から引かれる場合が多いです。
現状回復のために使われたお金は「修繕費」として計上します。

敷金が150万円、物件のクリーニングなどに25万円引かれた場合で考えてみましょう。
返還される敷金は150-25=125万円になりますね。
それぞれ、下記のように計上していきます。

借方科目 金額 貸方科目 金額
普通預金 1,250,000 敷金 1,500,000
修繕費 250,000

また、敷金が全額返還された場合には修繕費がなくなります。
そのため下記のように計上することができます。

借方科目 金額 貸方科目 金額
普通預金 1,500,000 敷金 1,500,000

ただしオフィスは原状回復費用を引かれることがほとんどです。
そのため敷金が全額返金されるケースはあまりないと考えてください。

2)税務上の知識について

敷金の仕訳について理解できたら、次は敷金にかかわる税務上の知識も押さえましょう。
敷金が返ってくるお金なのか、返ってこないお金なのかということがポイントになってきます。
それでは法人税、消費税についてお教えいたします。

2-1)法人税について

1-1)契約時の仕訳で費用計上できる場合とできない場合についてお話しました。
費用計上するかしないかによって変わってくるものが、法人税です。
費用として計上できる金額が多いほうが法人税は安くなる」という仕組みがありお得感があるように見えますが、実際は敷金を返金してもらう余地を残しておくほうが得策です。
ここではその理由について詳しくお話ししていきます。

まず、どうして「費用計上できると法人税が安くなるのか」ということをお教えします。
法人税がいくらかかってくるのか、というのは下記のように求められます。
法人税=(益金―損金)×税率
税率については会社の所得によって変わってくるのですが、15~30%かかってくると考えてください。

ここで重要なのが損金です。
基本的には費用=損金と考えられるのですが、この損金が多ければ多いほど法人税が安くなります
税金を抑えるためにはできるだけ費用として、損金として計上することが望ましいのですが、敷金は基本的に費用としては認められません。

ただし最初にお話した通り、税率は15~30%です。
損金として計上できたとしても、安くなるのは敷金×15~30%です。
敷金150万円の場合を考えると150万円×0.15=22万5千円、法人税は安くなりますが、契約段階から残りの70~85%が確実に返ってこなくなってしまう契約はあまり得策とはいえません。

2-2)消費税の話

敷金にまつわる税金の話でもう一つ重要なのが消費税についてです。
基本的に敷金には税金がかからないと思っていいのですが、償却が決まっている敷金や、解約時に修繕費として支払ったお金などは消費税を支払う必要があります。

というのも消費税は明確に「支払い」にならなければかかってきません。
そのため返還される予定のお金や、解約時に返ってきた敷金については消費税の心配をする必要がありません。

返還されるお金に消費税がかからず、不動産業者などに支払ったお金(返ってこないお金)には消費税がかかる、という考え方はこの後お話しする礼金や補償金、仲介手数料にも共通する考え方です。
礼金や仲介手数料については支払ったあと返金されないお金のため課税の対象ですが、補償金については敷金と似た性格をもち、物件の解約時に返金されることのあるお金です。
そのため敷金同様、返されるお金に消費税はかからず、返ってこなかったお金には消費税がかかってきます。

返ってくるお金 返ってこないお金
消費税 ×かからない ○かかる
敷金、補償金で
返金される予定のもの
・償却敷金など返ってこないことが
確定しているもの
・仲介手数料

3)礼金・仲介手数料の仕訳方

物件の契約をする際に賃料以外に支払わなければならないお金は敷金のほか礼金や仲介手数料などがあげられます。
ここではそれぞれの仕訳方法をご紹介していきます。

①礼金の仕訳
礼金は敷金と違い返ってこないお金です。
そのため敷金を仕訳した「差入保証金」という勘定科目に計上するのではなく、「地代家賃」として計上します。
礼金の仕訳を行ううえでの一番のポイントは「一度に計上することができない」ということです。

仕訳の方法としては1-1)契約時の仕訳の①敷金が返ってくるときの仕訳にて紹介した仕訳方法と同じものになります。
契約期間、もしくは5年間で平均したものを少しずつ計上していくことが必要です。

②仲介手数料の仕訳
仲介手数料に関しては、敷金・礼金のように複雑な点はありません。
支払ったタイミングで支払った金額を計上してください。
計上する際には支払い手数料といして計上するのがポイントです。

4)まとめ

いかがでしたか?
敷金が返ってくるか、返ってこないのかをまず確認してください。
そうすれば、敷金の仕訳は難しいということはないはずです。

毎日の仕訳を正しく行い業務をスムーズにしていきましょう。

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