【完全版】仲介手数料無料のからくり教えます!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
9297bf598d9ae7db89befa74f24538fc_s

不動産を借りる時、なぜ仲介手数料が無料の所と有料のところがあるのか気になりますよね。
「仲介手数料が無料ってなんか怪しい…他で費用を取られたりしない?」
「そもそも無料で仲介業者はどうやって収益を得ているの?」
と、不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。

そこで、ここでは仲介手数料を無料でサービスを提供できるからくりをわかりやすくご紹介します。
「手数料1ヶ月分が無料になる代わりに、礼金が1.5ヶ月分上乗せされていた…!」
「本来不要なはずのサービスに入会させられていた…!」
など、こういったサービスの落とし穴を知らずに仲介手数料無料のサービスを使うと、結果的に初期費用がかさむ事もあります。

そうならないために、この記事で仲介手数料無料のサービスのしくみと、損をしないためのポイントをしっかり抑えましょう。
今後の物件探しの際、仲介手数料無料を上手に活用し、出来る限り費用を抑えて自分に合った物件を契約をするために参考にしてみて下さい。

1.仲介手数料が無料になるからくり大暴露
1-1.からくりの全貌は、貸し主からの「広告料」
2.抑えておきたいポイントはこの4つ
2-1.仲介手数料の費用発生時期
2-2.仲介業者には在庫費がない
2-3.広告料の出る物件は全体の約25%
2-4.余計な費用と交渉可能な項目
3.仲介手数料有料・無料のサービスの特徴
3-1.無料業者の強み
3-2.有料業者の強み
4.「安く」「自分に合った」物件を見つけるためのベストな方法
5.まとめ

1.仲介手数料が無料になるからくり大暴露

仲介手数料を無料としてサービスを提供できるのには理由があります。
「無料のサービスなんて怪しい」と少しでも感じている方へ、仲介手数料無料のからくりをお教えします。一般の方ではなかなか知る事が難しい事情もあるため、ここで不安解消していきましょう。

1-1.からくりの全貌は、貸し主からの「広告料」

まず仲介手数料が無料になるからくりを知るためには、通常物件を契約する際に登場する人物を把握しておきましょう。一般的に物件を契約するためには以下の4者が出てきます。
1
・お客様…物件を探している人。実際に物件を借りる人。
・仲介業者…お客様と貸主の間に立って、募集が出ている物件情報を元にお客さんの物件探しを手伝う人。どんな物件も平等に紹介できる。貸主から直接依頼は受けていない。
・元付け業者…貸主と専属の契約を結んでいたり、昔からの付き合いで「全部この人にまかせてる」という場合もあったり、貸し主の依頼でお客様を探している人。
・貸主…物件を所有している人、オーナーもしくは大家さん。

【仲介手数料有料の場合】
通常仲介手数料は、物件の契約が成立した場合「お客様」と「貸主」両方から支払われるため以下の図のようになります。
1
そのため、仲介業者はお客様から賃料の1ヶ月分・もしくは半月分の手数料を収益として成り立っています。一方元付業者は、貸主から「お客様を見つけてきてくれてありがとう」という事で「広告料」といった名目の収益を得ることが出来ます。

【仲介手数料無料の場合】
一方仲介手数料を無料の業者はというと、お客様からもらえるはずの収益がなくなるため、元付業者を挟まず3者間で物件の契約が出来るようにします。こうする事で、通常元付業者に支払われていた「広告料」を収益として得る事が出来るのです。この広告料が手数料を無料にしていても仲介業者が利益を上げられる理由になります。
2
広告料とは、貸主が「お客様を見つけてきてくれて契約まで至ったら、お礼として賃料◯ヶ月分支払いますよ。」という理由で仲介業者に支払われるものです。この広告料は不動産業者のみが見る事ができる「レインズ」と呼ばれる流通システムで確認が出来ます。
「レインズ」はどの不動産業者も共通して見ることのできる流通システムであるため、レインズに載っている物件は、どの業者も同じように扱える物件ということになります。
この広告料こそが、仲介手数料を無料・半額といったサービスを支えている主な収益源となっています。また、キャッシュバックをうたっている業者も同様の原理で収益を確保しています。
元付業者を挟まない契約をするために、仲介業者は以下の様な工夫をします。

【貸主と直接交渉】

貸主は空室が出来た場合、元付業者(古くから付き合いのある業者や専属の契約を結んだ業者等)に、お客様を見つけてくるよう依頼します。そこから発信された情報を元に仲介業者は物件情報を得る事が出来ているのです。
仲介業者は得た情報を元に、直接貸主を探し出し、元付業者を通さず物件を契約をする事に力を使います。そうする事で、本来元付業者に支払われる「広告料」を仲介業者が得る事が出来ます。
またこの広告料は貸主からの依頼で、元付業者を介した場合でもお客様を見つけてきてくれた仲介業者にも支払われる事があります。

これが仲介手数料を無料に出来るからくりです。どの物件に広告料が出ているのか、この情報はレインズでしか見ることが出来ないためお客様から確認する事が出来ません。ですが、仲介手数料を無料にするための業者の努力による仕組みなので、このしくみで直接的にお客様に損害が出る事はないので安心して下さい。

2.抑えておきたいポイントはこの4つ

cba1c0fc252c06195037e7eff5b4d820_s

そもそも仲介手数料はなぜ発生するのでしょうか?目に見える「無料」や「半額」といったうたい文句を鵜呑みにしていては、余計な出費がかさむこともあります。
そのため、仲介手数料に関する最低限のポイントは抑えておきましょう。

2-1.仲介手数料の費用発生時期

仲介手数料とは、不動産会社を通して取引を行う際に、仲介をした不動産会社に支払う成果報酬型のことを指します。
具体的にこの「成果」というのは、以下の流れ全て完了して初めて成り立ちます。

① 物件の紹介

②物件内見の手配

③契約条件交渉

④契約手配

⑤契約完了

ここまでして初めて発生するのが「仲介手数料」です。そのため、②や③の過程では、どの業者を使っても費用は発生しません。
最終的に物件を契約した時に仲介をしてくれた業者にのみ支払われる費用ですので、ここを活用すると、物件を契約する時の費用を抑えることが可能です。
詳しくは4.「安く」「自分に合った」物件を見つけるためのベストな方法で紹介します。

2-2.在庫がない

不動産の仲介業者は物件を所有しているわけでも、管理しているわけでもありません。お客様に紹介するための「情報」を武器としています。
扱っている物件がどれだけ多くても、在庫費用はかかりません。そのため貸し主側から広告料をもらえれば事業として成り立つので、仲介手数料無料というインパクトの強いサービスを実施する事が出来ます。
もちろん、武器となる情報を集めるための人件費や労力はかかりますが、他の業界と比べて「商品を仕入れるための値段」がないのです。
2-1.で述べたように、仲介手数料が実際発生するためには、仲介業者は5つの工程を踏まなければなりません。契約が決まらなければタダ働き同様ですが、それを加味してもこの「在庫・仕入れ」がない事によって、十分な収益を確保出来ているといえます。

2-3.広告料の出る物件は全体の約25%

近頃では「手数料無料」や「手数料半額」などの文字を目にする事が多くなってきましたが、決してこのサービスが主流になっている訳ではありません。仲介手数料が無料になるのは広告料の出る物件を紹介しているという事ですが、実際に広告料の出る物件は不動産全体の25%しかありません。
まだまだ仲介手数料が1カ月分かかる所も多くあり、有料だからといって高いサービスと決まったわけではないのです。

また仲介手数料無料の業者は、この広告料の出る物件をオススメしてくるので、限定された情報しか得る事が出来ない可能性があります。広告料の出ない物件を紹介しても、利益につながりませんからね。

(参考URL: http://heyazine.com/samurai/tesuryo-muryo-karakuri/

2-4.余計な費用と交渉可能な項目

仲介手数料無料のサービスを使う事で、余計高く費用がかさむ場合があります。
本来かかるはずのない費用や、下げられるはずの費用を請求される事があるからです。
そのため、見積書をもらった時に以下のポイントを注意して確認して下さい。
→以下が、注意すべきポイントの見積もり例です。

【通常かからない費用】
・鍵の交換代金 約16,200円
・室内消毒費  約31,500円
・事務手数料(書類作成費) 約5,250円
・保証会社保証料(加入必須の場合もある) 約36,750円
・◯◯サービス(緊急時に助けてくれるサービス等、必須ではない)約15,750円
➡合計約105,450円の節約が可能です。
(*こちらのサイト事例を元に計算:http://ameblo.jp/musubiya-rec/entry-11369151158.html

室内の清掃費や契約書の書類作成に関しては、お客様が支払う必要がないかもしれません。
また、本来加入する必要の無いサービスに加入させる業者もいる為、本当に加入が必須なのかどうかは確認しておきましょう。

【下げられる余地のある費用】
・保証金
・礼金
・賃料
・フリーレント
・償却費
こちらの費用は、基本的に交渉余地がある項目です。もちろん必ず費用が下がるという事ではありませんが、始めから交渉する気がない業者もいるので、この金額に交渉余地があるのかどうかは必ず確認しておきましょう。
例えば賃料20万の物件だと、礼金が2ヶ月が1ヶ月になっただけでも20万円費用を抑える事が出来ます。

3.仲介手数料有料・無料のサービスの特徴

d00ccff4ba1aaeaa7cfe3ac28b2519ff_s

仲介手数料が無料のからくりはご紹介した通りですが、有料と無料のサービスどちらを選択すべきかの判断に困ると思います。
そこであなたがどちらのサービスを活用すべきか、それぞれの強みをご紹介します。
強みを把握し、その上でどちらの業者(もしくは両方)に依頼するのがベストなのか、参考にしてみて下さい。

3-1. 無料業者の強み

  • 仲介手数料が0円

自分で目当ての物件が決まっているのならば、わざわざ有料の仲介業者を利用するのではなく、無料の業者に依頼するのが良いでしょう。
また借主が自ら貸し主と直接契約する事も出来ますが、貸主としても仲介業者を通した方が後々のトラブル防止にもなるため、断られるケースもあります。
こちらの方法はあまり現実的な方法ではないため、目当ての物件を手数料無料の仲介業者に伝える事で、仲介手数料を支払う事無く物件契約まで持っていく事が出来るのも1つの強みになります。

  • 無料の割にサービスの幅が広い

坪数の大きな事務所を借りる場合、仲介手数料が高額になってくる事もあります。そのため、仲介手数料が無料となるサービスを利用する事は、費用を抑えるという点では有効な方法です。
事前に仲介手数料無料のからくりや、気をつけておきたいポイントを抑えていれば、損をする事はないので是非活用するべきサービスです。また、2-1.仲介手数料の費用発生時期でも紹介した通り、仲介手数料無料とは言え、契約に至らなければ利益が出ないためニーズに合わせて物件情報の提案から内見まで手配してくれます。そのため、複数社の対応がとても出来ない…という方以外は、活用する事をおすすめします。

3-2.有料業者の強み

  • 店舗物件の対応も丁寧

店舗を探している方は、手数料が発生してでも丁寧に時間を割いて対応してくれる業者に依頼する事をおすすめします。
手数料無料の仲介業者は有料の業者に比べて、多くのお客様を確保する必要があります。そのため、効率的にお客様と対応していかなればいかないので、店舗を探している方への対応は営業マンからは敬遠される事もあるでしょう。
通常居抜き物件でない限り、一から店作りをするには手間も時間もかかってきますので、借り主からの報酬がない業者目線からすると、丁寧に対応してくれないケースも十分に考えられます。

  • お客様一人当たりに使える時間が多い

手数料無料サービスを行っている業者は仲介手数料をお客様から頂かない分、より多くのお客様を対応しなければなりません。そのため、こだわり抜いた物件を探すとなると丁寧な対応を期待する事は難しいと心得ておきましょう。もちろん手数料無料をうたっている業者全てがそうだとは限りませんが、こういったリスクが起こりうるという事を把握しておきましょう。

細かな希望がある方・物件に対するこだわりが強い方は、仲介手数料が有料であっても希望に合う物件を丁寧に提案してくれる業者の方が良いでしょう。

4.「安く」「自分に合った」物件を見つけるためのベストな方法

PAK24_akusyuwokawasuhutari1194_TP_V

それでは実際に物件を探そうとした時、どういった探し方をするのがベストなのか、その方法を時系列に沿ってレクチャーします。
求める物件は人それぞれ違いますが、候補となる物件に出会う可能性を最大限に高める事が大切です。
この方法を参考に物件を探す事で、業者に都合の良い物件隠しの被害に遭う事はなくなるでしょう。

【STEP1】

仲介手数料無料・有料を気にせず、複数の業者にとにかく希望の条件を伝えて物件の提案をもらう。

これが良い物件に出会う為の第一歩です。
仲介手数料が無料・有料関係なく、物件の提案をもらう段階で費用はかからないので、様々な仲介業者から物件の提案をもらっておきましょう。
この作業を行う事で、以下の3つのメリットが発生します。

①その業者特有の追加費用が発生していないか他者と比較し確認する
②業者の都合で紹介されない物件を失くします。
③複数の業者から自分に合う営業マンを見つける

この3つは物件を探す際にとても大切になってきます。他社比較する事で、物件の情報をより得る事が出来ますし、何より契約までサポートしてくれる担当営業マンを比較する事が出来ます。不動産の契約は決して安いものではないので、信頼出来るパートナーを見つける事はとても重要なステップになります。

【STEP2】

提案された物件の中から候補となる物件を見つけ、ピックアップする。

希望条件で提案された物件の中から、気になる物件を選定する作業が発生します。
候補となる物件の提案が多い業者に目がいくかもしれませんが、あくまでここでは業者ではなく「物件」を見ておく事が大切です。
というのも仲介業者は数多くありますが、基本的にレインズで情報を共有しているため扱えない物件というものはありません。なので、提案をされていない物件でも契約する事が出来ます。
つまり、仲介手数料有料の業者からの情報を使って仲介手数料無料の業者に依頼すれば、結果として仲介手数料を節約する事が出来る様になります。
そして次のアクションとして2つのパターンに分けて、オススメの方法をお教えします。

<Aパターン>

仲介手数料を安くし、なおかつ一番安く費用を抑える事が出来る可能性が高い方法が、これから教えるAパターンです。

まずSTEP2でピックアップした物件に関して、仲介手数料無料の業者からトータルの見積もりをもらいましょう。ここで言う「トータルの見積もり」とは、礼金・敷金・フリーレント等を含んだ見積もりの事です。
基本的に仲介業者は物件を決める前に、貸主に条件交渉の打診をします。
ここからがポイントです!条件交渉をした結果、敷金も礼金も1ヶ月少なくなる可能性があったとしても、お客様には「礼金しか少なくする事が出来なかった」といって、敷金1ヶ月分を仲介業者の利益にしてしまおうと考える業者もいます。実際にどういった条件交渉が行われているのか、お客様が把握する術はありません。
こういった損をしないために、複数の業者からトータルの見積もりをもらって比較する事が重要です。
比べてみると同じ物件でもかかる費用に違いが出るのが分かります。見比べた結果、より費用のかからない見積もり業者に依頼するのがベストです。

<Bパターン>

こちらはピックアップした物件を扱っている仲介手数料有料の業者に依頼し、トータルの見積もりをもらう方法です。
Aパターンは確かに「安く」希望の物件を契約する可能性が上がりますが、懸念点も存在します。3-2でもお伝えした通り、仲介手数料無料の業者は有料の業者に比べてお客様からの問い合わせ数が多いため、契約までに時間がかかります。またお客様から手数料を頂かない分、トータルの費用が高くつく事もあります。
一方、仲介手数料が有料の業者はそもそもお客様から仲介手数料を頂いているので、条件交渉の結果下がった費用を横取りする必要性もないのです。
また、様々な条件の交渉は営業マンの力量に左右される事も多いので、信頼出来る営業マンがいれば、仲介手数料が有料だとしても、結果トータルの費用は安くなる可能性も生まれます。

短期間でスムーズに物件の契約まで行いたい方は、このBパターンが一番ベストな方法でしょう。

2つのパターンを紹介しましたが、結局は「費用が安くなる可能性」の違いです。費用を抑える事を重視している方はAパターンの方法で、より自分に合った物件を安く借りる可能性が最大限に広がります。また、Bパターンは費用よりも期間を短く、なるべく安く借りる為の方法です。
あなたの目的に合わせて、使い分けて見て下さい。

※注意!※どちらの方法でも、一度内見をし終わった後に他の業者を使って契約をしようとすると、貸主から契約を断られる事もあります。そのため、内見をする前に出来る最前の方法となります。

5.まとめ

仲介手数料が「無料」もしくは「半額」をうたっている業者は、通常の手数料を支払う業者と比べて物件の情報数を限定していたり、お客様に割く時間を削る場合などがあります。
結果的によい物件に入れるためには、多少対応が雑でも費用が安い方が良い場合もあれば、店舗のように有料でもしっかりと対応してくれる場合が良い事もあります。
どちらに頼むべきか迷った時は、両者同時に頼んでみて比較する方法が一番安全です。単なる費用だけで見るのではなく、かかる期間や業者への信頼度を踏まえてどちらに頼む方があなたにとって「お得感」が得られるか、という事が一番重要になりますので、しっかり考えましょう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

SNSでもご購読できます。

コメントを残す

*